一、管理机构设立
为使**项目的各项管理服务工作能够充分体现专业化、规范化的特色，以及我公司向业主提供高效、优质、贴心、满意的服务，创造温馨、舒适、方便的生活环境，着力营造和谐家园的服务理念，****公司抽调了具有丰富经验的人员组建了**项目物业服务中心。 （一）机构设置原则：
精干高效、实行目标管理、整体管理和责任管理相结合的管理方式。
（二）机构设置形式：
垂直领导、整体协调的形式，目的是减少管理环节，提高各部门的工作效率。
（三）机构服务人员配备方案
项目经理1人
经理助理1人
主管1人 主管1人 队长1人 班长2人 主管1人
（四）配置情况及说明： 1、项目经理
服务中心第一负责人，负责全面工作，衔接开发商、业主委员会、业主、、消防、环卫、电力、通讯、自来水、煤气、居委会、工商、税务、物价、劳动等有关部门的协调工作。 2、经理助理
协助项目经理做好前期接管各项工作，接待业主、处理相关投诉衔接开发商及相关部门的协调工作， 3、客服部
负责客户事务办理、入伙接待、装修监管、投诉处理、信息传递、客户回访、社区文化、费用收取并做好财务记账、档案建立等。 4、工程部
负责公共设备运行管理、公共设备设施维护、水电抄表、客户有偿维修服务及维修工程的计划编制、施工监督管理等。 5、秩序维护部
主管兼消防管理，负责安管事务的处理，门岗、巡逻、消防监控室、车辆管理等。 6、环境管理部
负责公共区域的保洁和绿化工作。 （五）服务人员素质要求
根据组织架构和人员定编的情况，结合公司的“一专多能，高素
质，高技能”的用人原则，制定了各级管理人员的招聘标准。主要部门主要管理人员素质标准如下： 类别 岗位 文化 素质 专科 专 业 素 质 有物业管理部门经理上岗证，有丰富的住宅小区物业管理经验，具有开拓创新精神，责任心强，组织、协助和决策能力强。 两年以上物业管理经验，责任心强，具较强的组织、协调和决策能力，有丰富的本部门管理经验。 持专业上岗证（电工证、消防上岗证、家电维修证等），有房屋、公共设施及机电设备、综合维修工 中技 智能化系统、消防监控系统、音响广播系统等以上 设备维护、维修经验和能力，业务素质高，能吃苦耐劳。动手能力强，业务素质高，能吃苦操作人员 消防安全监控值班员 耐劳。 持消防员工上岗证和电工证，掌握消防常中技 以上 识和应急处理能力，具一定计算机知识，有消防监控设施设备的监测、维护、维修经验和能力，动力能力强，业务、身体素质好，能吃苦耐劳。 保洁员 初中 品貌端正，身体健康，朴实肯干，经培训管 理 人 员 项目经理/助理/主管 以上 房管员 中专 以上 以上 具清洁工作标准操作技能。 初中 品貌端正，身体健康，朴实肯干，经培训绿化员 以上 具绿化种植、养护技能。 秩序员 初中 以上 退伍军人或秩序专业学校毕业，身高1.65米以上，品貌端正，身体健康，品行良好，工作认真负责，能吃苦耐劳。 （六）岗位职责及任职要求 1、服务人员任职要求
部门编制 服务中心 岗位 任职要求 项目经理/大专以上学历，五年项目经理、主管工作经验，持物业管理助理 企业经理上岗证，有效强的组织、协调和决策能力。 大专学历，五年相关工作经验，持物业管理企业部门经理上主管 岗证，组织、协调、沟通能力强，电脑熟练，熟悉房屋基础知识。 客服部 中专及以上学历，物业管理或管理类相关专业，三年年以上房管员 物业管理从业经验，协调、沟通能力强，电脑熟练，熟悉房屋基础知识。 大专学历，五年工作经验，持相关专业技术证书，具备房屋、主管 工程部部 维修工 水、电、暖设施设备维修、保养综合经验，组织、协调、沟通能力强，身体素质好，能吃苦耐劳。 高中及以上学历，水电安装、维修或相关专业，二年以上房屋管理、维修、保养从业经验，1年以上同职岗位工作经验。 高中及以上学历，二年工作经验，退伍军人优先，形象良好，队长 秩序部 秩序员 1.75米以上，40岁以下，身体健康，具有组织、协调和沟通能力。 初中学历，一年工作经验，50岁以下，形象良好，身体健康，能吃苦耐劳。 中专及以上学历，熟悉物业环境卫生管理工作流程和服务规范，2年以上环境卫生管理从业经验，1年以上同职岗位工作经验。 主管 环境部 保洁员 初中学历，一年工作经验，50岁以下，形象良好，身体健康，能吃苦耐劳。 绿化员 初中学历，一年工作经验，50岁以下，形象良好，身体健康，能吃苦耐劳。 2、管理服务人员岗位职责 （1）项目经理岗位职责
在总公司的领导下，主持辖区内日常管理工作，根据时期的实际状况，提出改进和提高服务中心工作水准和辖区建设的意见和措施。主要职责如下：
1）负责项目接管前和接管后的整体策划和组织实施。 2）熟悉公司所有的规章制度及外来文件。
3）根据项目基本情况，评审本项目各项规章制度、工作程序及标准是否符合公司要求。要求并监督下属员工严格按照各项规章制度及工作程序进行工作。
4）负责服务中心培训工作的整体控制，统计分析员工的基本培训需求，审核年度培训计划，并监督落实
5）审核门月度财务状况、物料耗用情况，对异常现象及时处理。 6）负责监控和管理本服务中心各项成本、费用支出，有效控制小区的能源使用量。
7）负责审批各部门的物品采购计划，保持财务运作收支平衡，提高经济效益，开源节流。
8）负责统筹、跟进和管理业户欠费催收工作，保证物业管理和各项费用的收费率。
9）负责本服务中心人力资源的总体控制与管理，合理配置资源以满足服务要求。
10）负责协调各部门的关系，组织全体员工协调处理各项工作及园区内发生的各项突发事件。
11）确保日常工作的顺利进行，在发生突发事件时，起到领导带头作用，积极组织应对，冷静处理，事后作好报告工作。
12）负责以服务中心名义对外发文或处理原则性事务，跟进物业管理合同的续签以及分包合同的签订。
13）负责监督和管理分包方的服务和工作质量，常握分包方的工作情况。
14）定期组织服务中心工作例会，协调解决工作中的问题，做好工作部署。
15）接受公司的监督和检查，对检查结果承担全部责任。 16）完成上级领导交办的其他工作任务。 （2）经理助理岗位职责
1）协助项目经理全面主持服务中心各项工作 2）制订年度、月度工作计划并组织实施，
3）组织召开部门例会，总结本周工作完成情况，安排下一周工作计划。
4）监督、审核本部门员工的考勤情况，协调好各岗位的分工协作，责任到人，确保本部门员工有良好精神面貌和积极的工作态度。 5）制定本部门员工培训计划，定期对本部门员工进行培训。 6）负责本部门员工绩效考核工作，不断提高员工的业务水平和服务质量。
7）协助项目经理与业主、业主委员会、社区、办事处、相关经营单位（供水、供电等）、派出所等和物业管理有关部门的关系，便于开展各项工作。
8）负责制定本部门规章制度及工作流程，严格执行公司各项管理规章制度。
9）督导员工认真执行各项规章制度及安全操作规程，检查员工工作质量，发现不合格及时纠正，并验证有效性。
10）按照公司档案管理规定和要求，认真做好各项档案资料的登记、汇编、保存工作。
11）协助项目经理全方位开源节流，合理控制各项费用成本，努力提高各项费用收缴率。
12）完成领导交办的其他工作任务。 （3）客服主管岗位职责
1）对经理助理负责，认真完成交办的工作，全面负责服务中心工作，协调秩序维护部部、工程部、环境部工作，确保服务中心工作程序、岗位职责及工作标准的完整性并有效的实施。
2）负责本部门的标识管理工作，保证房屋指示标识、向顾客提供的产品标识和服务过程标识的一致性、准确性。
3）对服务产品的过程控制和实施，包括对：各类服务实施、投诉处理、物业管理服务查询、信息收集等进行控制和管理。
4）负责本部门安全和服务质量管理工作；检查和督促各岗位严格按照工作程序和质量要求进行工作，对管理过程中发现的不合格项及时
评审并修正。
5）负责下属管理人员的工作绩效考核，积极倡导良好的管理气氛，不断探索管理方法，提高管理效率。
6）负责客服管家服务质量管理工作，对客服管家在服务中存在的问题给予正确指导。
7）掌握本部门物品支出平衡。控制物品消耗，在不降低服务质量的前提下，进行成本控制。
8）负责对新增设的管理与服务项目进行可行性调研工作，将客户提出的特殊要求和其它反馈信息，以书面形式上报物业服务中心经理批示，保持信息沟通及时性.
9）采集行业发展、法规信息，及时拟定、修改本部门培训计划，并负责实施，提高员工业务素质。
10）定期主持本部门例会，听取汇报，督导工作进展，解决工作中的问题。
11）定期对客户进行走访，征求客户意见，建立良好客户关系，提高公司的企业形象。
12）做好管理费及其他费用的征收，催缴工作，对业主提出的各种迟交或拒交理由及时反馈相关部门，熟练掌握物业管理费制定的依据及所含内容，充分理解物业制定的各项服务内容，做好对客户解答工作。 13）按时参加公司/物业服务中心的各项培训，认真对待培训考核。 14）随时注意检查各种不安全隐患，处理物业服务中心夜间各类事务，保证夜间物业各方面工作的正常运行，遇紧急事件须上报解决。认真
填写《紧急事件处理单》，培训客服人员的安全意识，防火意识。 15）考核属下部门管理人员的工作，积极倡导良好的管理气氛，不断探索管理方法,提高管理效率。
16）处理业主重大投诉，采取果断有效的措施控制事态发展，事后将处理结果及业主的意见以书面形式上报物业服务中心经理。 17）督察工作进展，解决工作中的问题。
18）负责物业服务中心对客意见征询活动的策划和组织。
19）对物业服务中心服务经理负责，认真完成上级交办的其他工作。 （4）房管员岗位职责
1）负责对所负责区域进行入户走访，让每位业主认识自己的管家，了解管家的作用，随时掌握业主信息，以利于下一步工作的开展。 2）负责对业主报修进行入户跟进，保证业主户内维修的及时性。 3）及时与客服沟通，对所负责区域的业主报修进行跟进。 4）负责对负责区域的业主报修进行回访，装修单元的日常监管与验收工作；。
5）针对业主反映的重要问题，及时上报客服主管。
6）负责每日对所负责区域进行巡视，在巡视中注意检查各种不安全隐患，发现问题认真记录，并通知客服主管和相关部门及时处理，将处理结果报告客服主管。
7）协助对客户意见征询活动的开展。
8）负责协调上级主管，做好施工单位入户的跟进验收工作。 9）牢记物业服务中心提供的收费服务项目及收费标准，掌握无偿服
务项目的内容，并根据业主需求协助相关部门及时提供服务，对超出服务范围的服务尽最大努力满足。
10）简化业主与各部门联系程序；对于业主的投诉，能解决的则迅速处理.对无法当时解决的，说明原因并上报客服主管及通知相关部门，确定处理方案后，通知业主.对无法解决及时上报主管领导。 11）负责对业主日常服务工作和各项特殊服务要求的收费工作。 12）负责物业费收取、催款工作，完成总体收费率95%。
13）做好每日对楼内公共区域设施、设备的巡视，并认真填写《日常巡视检查记录》，发现问题上报主管并通知相关部门及时整改，对整改完毕的项目及时跟进。
14）定期对所有公共设施进行检查，发现需维修的设备、设施做好记录，通知客服接待填写《维修服务工作单》，由客服接待通知工程进行维修，并定期检查维修情况。
15）负责辖区楼宇、公共设施、公共区域的巡查，并将每日巡查情况记录在《日常巡视检查记录》上，对巡查中发现的公共地方、公共设施问题，及时报客户服务部客服处理，并负责跟进、检查； 16）对业户的投诉和报修进行上门协调、跟进、处理和检查； 17）负责辖区公共水、电读数和业户分户水、电读数的抄录和公共水电费的分摊计算，负责辖区业户管理费用的派单、催缴； （5）客服接待岗位职责
1）接待业主来访和接听客户来电，解答业主咨询，受理辖区内客户投诉、维修、求助、咨询与收集客户建议，并做好相应记录。
2）受理客户投诉、报修、求助后，按照物业项目服务中心规定，填写相关工作任务单交相关部门在规定时限内处理，并负责跟进、督促，直至完全解决，同时对客户进行电话回访。
3）负责办理新户入住手续并且做好当日收楼情况汇总。 4）负责办理客户装修申请手续及客户装修证件的办理。 5）发生紧急意外情况，负责对客户的解释说明工作。 6）培养得体的言行举止，树立良好的企业形象。
7）按时上、下班，礼貌待客，准时优质完成客户所要求完成的服务项目。
8）负责完成上级领导交办的其它工作。 （6）工程主管岗位职责
1）服从工程部经理的领导和工作安排,直接向工程部经理负责。 2）协助工程部经理/项目经理完成前期房屋、设备设施等交接验收工作。并跟踪工程遗留问题的整改落实。
3）负责项目竣工图纸、技术资料、设备说明书等相关物业资料的接管和归档工作。
4）负责物业公共区域的能耗统计及公共设备设施的统计并认真填写设备档案卡。
5）掌握所属系统各类设备设施的性能、技术指标、系统构成、服务范围、维修保养规程。
6）负责备机房设施的年月检修保养计划，并负责检修保养计划实施，报经理审核。
7）负责根据公共设备设施的大、中、小修工作计划组织部门人员完成各类设备设施的维修保养工作，并监督质量。
8）负责制定系统运行方案，保证管理范围内的设备设施处于良好的技术状态，保持优质 高效、低耗、安全运行。
9）定期检查各种运行记录巡检记录，并对所有记录数据及内容负责。 10）对设备事故进行技术鉴定，并做分析报告，制定各专业相关的应急事故预案和技术措施。
11）制定各类能耗节约方案，并组织人员进行实施。
12）负责部门共用工具的管理，对各专业工具、仪器仪表、计量器具等的定期效验，确保安全使用。
13）进行业主二次装修的审批工作，按有关规定审查和验收。 14）负责业主有偿服务维修的工作安排。
15）负责对锅炉分包、电梯分包、化粪池清淘分包的监控工作。 16）对工程部员工的专业技术、安全作业、安全意识及服务标准进行培训及考核。 （7）维修工岗位职责
1）服从专业领导的各项工作安排，直接对其负责。
2）负责物业前期的房屋及公共设备设施等的验收工作，并进行相关记录。
3）负责配合业主办理房屋交接的工程验收工作，填写相关记录。 4）负责维保单位对遗留工程问题整改质量的监督。 5）负责业主二次装修的各项巡检工作，并进行记录。
6）负责小区内设备设施的维护维修工作，定期进行巡检，及时汇报检查内容，并进行记录。
7）负责日常维修工作，按规定时间内到达现场，服从部门工作安排。 8）在承接业主家庭维修时，需明确维修项目及故障原因，在确保有维修能力的情况下，方可按项目规定的收费标准与顾客确定价格后进行维修。
9）入户穿戴鞋套，维修作业时语言文明，工作完成后必须将现场清洁干净。将业主反馈信息及时向上级领导汇报。
10）负责维修材料的领用，杜绝浪费，努力降低维修成本。 11）负责保管共用工具、材料、钥匙等，做好相关交接工作。 12）负责维保单位对设备机房遗留工程问题整改质量的监督。 13）负责维保设备单位对设备调试的监督和技术方面的学习。 14）熟练掌握项目各系统设备设施的性能及辖制范围。 15）按要求对设备机房内设备设施进行巡检，并填写相关记录。 16）出现重大故障时，必需立即报告上级领导，故障排除后进行相关记录。
17）做好节能工作，降低运行成本。
18）负责对园区公共照明、水系等设施的巡检、维修、定时开闭工作。 19）负责对分包的监督检查工作，并作好相应记录。
20）配合自来水公司、供电公司、燃气公司等的查抄表工作，做到及时准确，并对能源消耗进行统计。 （8）环境主管岗位职责
1）在服务中心经理的带领下，忠于公司，自觉维护公司利益、形象和声誉。遵守国家法律法规及公司的各项规章制度，服从上级领导的工作安排。
2）根据公司总的经营管理目标，制定部门工作计划，并组织实施完成。
3）按规定要求对各项工作及时跟进检查监督，及时处理发现问题，完成进行各项考核工作。
4）加强小区环境卫生管理，为业主创造干净舒适的居住环境。 5）加强小区绿化养护管理，对绿化养护单位进行监督, 按计划对小区内的草坪、乔木、灌木、绿篱、花卉等进行浇水、施肥、修剪、松土除草、防治病虫害等工作的实施进行监管，使小区各种植物生长良好，为业主创造优美的居住环境。
6）加强保洁、绿化的工具和各种用品等的管理，突出成本意识，以最少的支出获得最佳的环境效果。
7）制定部门员工培训资料，定期进行培训，提高员工的业务技能及综合素质。
8）了解部门员工思想动态，及时进行思想教育，最大限度地发挥和调动员工的工作热情和积极性。
9）做好与其他部门的沟通协调工作，并积极配合，完成各项协作任务。
10）完成领导交办的其它工作。 （9）保洁员岗位职责
1）按规定及时收集清理所负责物业区域内的生活垃圾；
2）负责所管物业区域内的大堂、电梯、消防通道、天台等公共区域和配套设施的卫生清洁保洁工作； 3）保洁员工具的清洁保养并归类摆放。
4）发现破坏环境卫生的不良行为或可疑情况及时劝阻并上报。 5）按要求巡查并及时发现并清运小区内产生的生活垃圾，确保小区环境整洁、干净。
6）负责对垃圾箱和工具的清洁保养和管理。
7）认真学习专业知识，努力提高工作质量和服务意识，按时、按质完成上级交办的各项工作。
8）服从主管的工作安排、调动和管理，接受部门领导对环卫工作的巡视检查。 （10）绿化员职责
1）要熟悉小区的绿化布局和自己的责任区域范围，熟悉花草树木的品种、特性，并逐步掌握苗木的养护管理方法。
2）定期对苗木进行培土、施肥、除杂草和病虫害，并修枝剪叶、补苗、浇灌。
3）要定期参加公司组织的规章制度和专业技术的培训，要虚心学习，努力工作，提高自身素质。
4）保持自己的责任区域绿化地清洁，保证不留杂草、杂物、不缺水、不死苗、不被偷窃、苗木生长茂盛。
5）养护工要维护和保养好自己的各种工具及公用设备、设施。
6）当灾害天气来临时，要提前做好苗木的保护工作，采取相应措施，防止造成大的损失。
7）要经常巡视小区的绿化地，如发现有破坏绿化的行为，要及时劝阻才汇报。
8）要服从领导的工作安排和调动。 9）要按时完成领导交待的任务。 （11）秩序队长岗位职责
1）负责管理督促秩序人员认真履行职责，完成领导交给的各项保卫任务。
2）负责秩序人员的思想教育、业务素质的培训及行政管理，违纪查处。
3）负责秩序人员的值班、突发事件的组织指挥和各种处置方法的拟制、方案的演练。
4）负责日常勤务的组织与实施、检查、指导、讲评。
5）负责拟制秩序人员职责、守则、基本要求，奖励与处罚细则，并指导秩序人员贯彻执行。
6）负责消防工作，配备专管人员，配齐消防器材。经常检查消防器材，使其保持良好状态。保证紧急疏散通道畅通无阻，无任何火灾隐患。
7）关心各班点的骨干力量，做到培训好，使用好，管理好。经常指导他们的工作，帮助他们解决实际困难，定期组织他们学习业务知识，不断提高他们的组织能力和解决问题的能力及水平。
8）掌握警卫目标的地形情况，在服务中心管家的配合下了解熟悉公司和住户各单位的人员，根据社会发展的趋势，及时制定防范措施。 9）负责日常消防安全管理工作。
10）贯彻消防法规，落实“谁主管，谁负责”的原则，完善防火制度及措施，确保重点部位的安全。
11）管理好各类消防器材、设备、标志，经常进行检查，测试和更换。 12）领导消防控制中心工作，掌握各项设备性能并熟练操作和排除一般性的故障，对消防监控员定期进行培训考核。配合消防机关和上级业务部门做好安全检查。
13）配合消防机关和上级业务部门做好安全检查。
14）协助组织火灾应急方案和小区重点部位灭火作战计划的实施。 15）完成上级领导交办的其它工作。 （12）秩序班长岗位职责
1）在秩序维护部经理的领导下，贯彻、执行各项管理规定，各项工作程序；安排、监督、检查内保员工作职责、工作内容。 2）安排保安员的各项培训，并对培训效果进行评价。 3）处理一般治安事故，及时将重大安全问题逐级上报。 4）负责记录、整理、汇总各类工作记录，并按要求存档。 5）完善日常相关工作内容，并提出合理化建议，对工作的适宜性、延续性提出实际可行的建议。
6）及时纠正工作偏差，改进工作不足。
7）做好部门各类物品、器材的日常管理和保管工作，保障其有效性，
并延长使用寿命；对发现的问题应及时、准确、详细地做好记录，对缺失状况认真做好统计记录，上报部门经理。
8）与巡逻岗保安员共同做好小区的巡逻工作，对发现的问题做好相关记录，及时通报给服务中心前台及管教，汇总后上报部门，并提出改进意见。
9）严禁以各种名义收受业主物品，杜绝乱罚款及私自处罚等问题的发生，公司一经发现，严肃处理。 （13）消控室岗位职责
1）负责小区消防报警控制系统。
2）坐机值班，熟练操作设备上的各种按扭，准确判断设备上的各种信号，正确处理各种信息和报警。
3）接到报警后，立即确认报警地点，准确的按照火灾应急预案进行工作。
4）发现可疑人员或可疑情况时，及时向秩序队长或经理/助理报告，避免治安事故发生。
5）发现机器设备出现故障，及时通知队长和经理。 6）保持中控室设备的卫生。
7）做好值班记录和交工作,交人员同时签字。 8）按照部门制订的各种工作程序进行工作。 9）接受上级领导指派的其它工作。 （14）门岗秩序员岗位职责
1）严格按照公司规定规范着装，携带值勤器材（通讯器材要保持良
好畅通），准时上岗，认真履行职责，热情为住户服务（注意使用文明语言），维护本区域安全和保证周边环境整洁有序。 2）负责维持大堂和小区的各类出入口秩序，保障出入口畅通。 3）注意观察可疑人员，衣冠不整者、各类推销人员、捡拾废品人员不得进入小区，避免物品丢失和人为破坏，对携带易燃、易爆物品进入小区、楼内的施工人员进入要进行严格详实登记、经服务中心确认后，进行妥善处理。
4）对携物、车载运输大件物品驶离小区人员，进行严格检查，按服务中心开据的出物单所列内容进行核实、确认签字无误后登记放行。对预约搬家进入小区的车辆应先通知服务中心，采取有序放行，做好车辆指引及详实记录。
5）了解公司发展情况，熟悉公司各级领导和员工的姓名、职务，掌握各座楼层的地形、地况。
6）熟悉本区域业主的特征和门牌号码。保证各楼层安全通道、消防通道畅通无阻，消防器材处于良好状态。
7）牢记岗位职责和有关规定，了解区域内维修（装修）单位和人员，严防未经批准的人员、物资擅自出入责任区域。
8）负责行李车、超市推车等便民服务工具的看管和协助使用以及帮业主提拿重物。
9）熟悉和牢记有关突发事件的处理方案，正确果断，灵活机智的处置各种突发情况，准确发出信号或报警，并立即请示报告。 10）每名队员必须熟悉消防器材的性能和使用方法。
11）巡逻时发现隐患或不安全因素应及时报告，并积极自救。 12）服从领导，听从指挥，虚心学习，埋头苦练，争做优秀的秩序队员。
13）严禁以各种名义收受业主礼品、礼金，杜绝乱罚款及私自处罚等问题的发生，公司一经发现，严肃处理； （15）巡逻秩序员岗位职责
1）负责小区24小时各区域的巡视及检查工作。熟悉区域内各类设备、物品的位置，发现设备、物品如有移动等可疑情况，应立即查明并报告相关部门。
2）负责小区公共区域开关灯工作。
3）按规定着装，携带值勤器材（通讯器材要保持良好畅通），准时上岗，认真履行职责，热情为业主服务（注意使用文明语言），维护本区域安全和保证环境整洁有序。
4）负责观察、询问在小区内长时间逗留的人员，上前询问时，注意使用文明语言，对不能说明原因者，劝其离开小区；发现可疑人员在采取相应控制措施的同时，迅速通知秩序队长/班长。
5）巡视中如闻到异味或听到可疑声响，应立即查明情况，并报告相关部门。
6）观察来往人员所携带物品,发现可疑者要选择适当的位置监视并迅速报告中控室。
7）发现吵架、打架、斗殴、偷盗、流氓等人员，应立即采取控制措施，在维护现场秩序的同时，予以制止并利用通讯器材迅速报告中控
室，必要时同属地门取得联系。
8）负责按规定线路巡查小区内各楼层的公共秩序，对在巡视中发现的乱发、张贴广告人员应立即阻止，要求其将张贴部位清理干净，对剩余部分予以没收，清出小区，并做好相关记录；对多次发现同一人员及蛮横、抵赖者应对其采取控制措施，迅速告知秩序队长赶赴现场，进行协调处理，并根据现场情况通知部门进行处理。 9）在巡视中如发现火情，应采取一切手段，迅速报告中控室。 10）夜间巡视人员应切实做好防火、防盗、防破坏和防自然灾害工作，保持道路、消防通道的畅通，发现不安全隐患应立即查明情况，排除险情，并及时报告报告部门主管/经理。 （16）车库秩序员岗位职责
1）对进出小区的车辆要严格查证（公、检、法、消防、救护等），无证车辆一律不允许停放在车场内。
2）交时要严格执行交制度，对临时进入车辆要登记在交记录上，并让当班人签字。
3）严格控制顺坡道入口进入车库的不明人员，经询问确认后，劝其离开，对经劝阻无效者，应迅速报告秩序队长及值班人员，防止意外发生。
4）确保进口处的正常秩序、车道的正常畅通。
5）对未持有出入证的车辆应劝其驶离车库，对临时进入车库的车辆，要严格进行相关业主楼号、单元号、房号、业主姓名等信息登记，并咨询客服前台，得到确认后，将来客引导放行。
6）查证过程中禁止与业主发生争执，遇有处理不了的情况立即上报。杜绝发生与业主冲突。
7）严禁在车库内开启油箱进行加油，避免火灾发生或车辆自燃。 8）对出入车辆的行驶速度及过往行人安全应随时提醒，避免发生交通事故。
二、人员的管理机制
（一）录用 1.工作人员的来源
⑴ 为更好的服务**，我公司从内部抽派出骨干力量全面实施项目的管理工作。
⑵ 为了能支持的再就业工程，除骨干以外的人员我公司将安排符合条件的再就业下岗员工，并经过培训、考核，合格者方能上岗。 2.原则
⑴ 服务中心以的有关法律法规及公司的各项规章制度作为员工行为规范和考核标准。
⑵ 实行竞争上岗制，做到干部能上能下，职工能出能进，优胜劣汰。 3.公司的管理都已列入ISO9000/14000、OHSAS18000管理体系中，所有管理工作都严格按照质量体系标准运作。 4.录用、培训
⑴ 按公司规定的员工上岗条件和素质标准严把进入关，做好自入职人员的培训、选拔工作。
⑵ 上岗前均需进行必要的培训，经考核合格方可上岗，首先可以采
用以老带新的现场培训，在我公司协调各岗位的骨干实施“1+3”方案，即一骨干带3个新员工的做法。 （二）淘汰机制
淘汰机制为适应物业管理需要，服务中心实行人才储备计划和末位淘汰制，用于不断提高员工的整体专业素质，增加员工的危机感，强化员工的服务意识。 （三）激励机制
激励机制根据不同的岗位员工工作的要求，建立相应的激励机制，充分发挥员工的积极性、创造性及主观能动性，激发员工的工作热情，发送服务质量提高管理水平。 （四）服务意识
公司一贯以向业主提供高效、优质、贴心、满意的服务作为服务理念，员工的入职培训首要目的就是高效、优质、贴心、满意的服务意识灌输，并在员工的今后工作中不断深化为用户提供无微不至的服务。
（五）实行量化考核机制
1.服务中心根据公司整体要求制订出年度的实施目标责任制，层层签订，落实责任者的权限与职责。
2.服务中心实施全员量化考核制，根据公司IS09001：2008质量管理体系的要求，由考核者对下属员工按量化考核标准每月考评一次，考评结果直接与当月员工的工资挂钩。各类考核要求有检查、有记录、有结果、有存档，同时进行总评选实施末位淘汰制，考核名列前予将
参与储备干部的培训。
（六）以企业文化感召人，留住人才
由企业精神，经营管理理念和企业发展目标构成的企业文化是本公司的无形资产。我们塑造和倡导这种文化，目的就是要使广大员工的价值观念、核心理念和目标追求上形成共识，调动员工队伍的积极性，形成团队力量。我们坚持定期征询广大员工对公司发展的意见和建设，高度重视员工提出的合理化建议，及时改善工作中的不足。多年来，凝聚了一批热爱物业管理、重事业、勤钻研的骨干队伍，他们不断创新，敢于挑战，矢志不渝，为公司的发展做出重要的贡献。 （七）团队精神
在员工队伍管理上，倡导团队精神，提出“每个员工都是公司的基石”，要求员工团结，协调一致，管理层能起到上传下达的作用，保证信息畅通。 （八）保障措施
1.先进完善的运作机制和各项管理制度
2.拥有一支精干、高效的管理队伍，以从本公司内部培养选拔干部为主，从外招人才试用合格再上岗为辅，本公司内部提拔干部优势在于熟悉基层的专业管理知识，熟悉公司运作机制，业务过硬，思想品德有保障。
3.竞争上岗。所有员工均在同一起跑线上竞争上岗，末位淘汰，为每个员工提供一个向上发展的空间。
4.创造宽松的工作环境，解除骨干队伍后顾之忧。分级管理，层
层落实，各级责任利分明，基层无论需要人力、物力、财力及生活上的吃、住问题，公司均以鼎力支持，协调解决。
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容