广州市城市更新办法 征求意见稿

广州市城市更新办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条（制定目的和依据）

为促进城市土地有计划开发利用，完善城市功能，改善人居环境，传承历史文化，优化产业结构，统筹城乡发展，提高土地利用效率，保障社会公共利益，根据有关法律、法规以及国土资源部和省的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条（定义与适用范围）

本办法所称城市更新是指由部门、土地权属人或者其他符合规定的主体，按照“三旧”改造、棚户区改造、危破旧房改造等，在城市更新规划范围内，对低效存量建设用地进行盘活利用以及对破旧房进行整治、改善、重建、活化、提升的活动。

本市行政区域范围内的城市更新活动适用本办法。 第三条（基本原则）

城市更新遵循主导、市场运作；统筹规划、节约集约；利益共享、公平公开的原则。

第四条（改善民生）

城市更新应当坚持以人为本，公益优先，尊重，切实改善民生。城市更新应当提升城市基础设施，完善公共服务配套，

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推进基本公共服务均等化，营造干净、整洁、平安、有序的城市环境。

第五条（产业升级）

城市更新应当有利于产业集聚，促进产业结构调整和产业升级。城市更新应当引导产业高端化、低碳化、集群化、国际化发展，支持金融、科技、总部经济、电子商务等现代服务业，推动制造业高端化发展，培育壮大战略性新兴产业，优化总部经济发展环境，以总部经济引领产业转型升级。

城市更新应当推进产业项目集聚，引导落后产业整合和升级改造，推动优势产业、优势企业、优势资源和要素集中，并充分发挥其辐射、带动功能，发展以优势产业(产品)链为主导、关联性强、集约度高的产业集群。

第六条（文化传承）

城市更新应当坚持历史文化保护，延续历史文化传承，维护城市脉络肌理，塑造特色城市风貌，提升历史文化名城魅力。

城市更新应当根据不同地域文化特色，挖掘和展示名城、名镇、名村和历史街区、旧村落、历史建筑等的文化要素和文化内涵，传承城市历史，发挥历史建筑的展示和利用功能，实现历史文化产业保护与城市更新和谐共融、协调发展。

第七条（规划引领）

按照统筹规划的原则，城市更新规划应当符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划。城市更新实施应当结合更新地块实际，科学规划，针对区域不同特点，制定改造策略和控制标准，做到因地制宜、疏密有致，优化城市发展空间和战略布局。

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第（成片更新）

城市更新应当增进社会公共利益，完善更新区域内公共设施，充分整合分散的土地资源，推动成片连片更新，注重区域统筹，确保城市更新中公建配套和市政基础设施同步规划、优先建设、同步使用，实现协调、可持续的有机更新，提升城市机能。

城市更新应当注重土地收储和整备，按照片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向的要求，加强土地储备，推进成片连片更新。

第九条（利益共享）

城市更新应当统筹兼顾各方利益，建立健全土地增值收益共享机制，尊重和保障土地权利人的权益，合理调节村集体、村民、原权属人和市场参与主体的利益和公共利益，确保国有、集体资产的保值、增值，引导、激励相关利益主体积极参与改造，让群众共享城市更新成果，实现利益共享共赢。

第十条（从容有序）

城市更新改造应当立足实际，因地制宜，积极稳妥，量力而行；结合城市发展战略，依托项目自身禀赋和地块周边特色，以开发重建、整治修缮、历史文保等分类方式，统筹兼顾，突出重点，先易后难，有序推进。

第十一条（市及其部门职责）

市成立城市更新领导机构。城市更新领导机构负责审议城市更新重大措施，审定城市更新规划、计划和城市更新资金使用安排，审定城市更新片区策划方案及更新项目实施方案。

市城市更新部门是城市更新工作的主管部门，负责全市低效

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存量建设用地的盘活利用和城市破旧房的更新盘活，统筹协调全市城市更新工作。负责拟订城市更新，拟定城市更新规划，组织编制城市更新项目计划和资金安排使用计划；指导和组织编制城市更新片区策划方案，审核城市更新项目实施方案；多渠道筹集资金，运用征收和协商收购等多种方式，组织城市更新范围内的土地整合归宗，土地整备，推进成片连片更新改造；统筹城市更新安臵房的管理和复建安臵资金监管，加强城市更新项目实施监督和考评。

各相关主管部门应当在各自法定职责范围内办理城市更新项目的行政审批。

第十二条（区及其职责）

各区是城市更新工作的第一责任主体，负责统筹推进本辖区内的城市更新工作，组织城市更新基础数据调查，组织本辖区城市更新改造计划和相关方案编制，依法组织开展拆迁安臵、建设管理等工作，维护社会稳定。

区城市更新部门组织本辖区城市更新的具体实施工作。 街镇、社区居委会、村委会等基层组织应当配合区做好城市更新相关工作，维护城市更新活动的正常秩序。

第二章 一般规定

第十三条（城市更新范围）

下列土地申请纳入省“三旧”改造地块数据库后，可列入城市更新范围：

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（一）城市市区“退二进三”产业用地；

（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地； （三）国家产业规定的禁止类、淘汰类产业以及产业低端、使用效率低下的原厂房用地；

（四）不符合安全生产和环境要求的厂房用地；

（五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄； （六）列入“万村土地整治”示范工程的村庄；

（七）其他依法或者经市批准应当进行城市更新的土地棚户区和破、旧房。

第十四条（更新方式）

城市更新方式包括全面改造和微改造方式。

全面改造是指以拆除重建为主的更新方式，主要适用于城市重点功能区以及对完善城市功能、提升产业结构、改善城市面貌有较大影响的城市更新项目。

微改造是指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能臵换、保留修缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式，主要适用于建成区中对城市整体格局影响不大，但现状用地功能与周边发展存在矛盾、用地效率低、人居环境差的地块。

在城市更新中，对历史文化街区及各类历史文化遗产类建筑应根据相关法律法规的规定及规划要求进行保护，鼓励合理的功能臵换、提升利用与更新活化。

第十五条（更新主体）

城市更新可以由市工作部门或区及其部门作为主体，也可以由单个土地权属人作为主体，或多个土地权属人联合

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作为主体，综合运用征收、与权属人协商收购、权属人自行改造等多种改造模式。

城市更新通过市场运作的，应当选取与更新规模、项目定位相适应，有资金实力、开发经验和社会责任感的诚实守信的企业。

第十六条（前期基础数据调查制度）

市城市更新部门应当建立常态的基础数据调查制度。组织指导各区开展城市更新片区的土地、房屋、人口、规划、文化遗存等现状基础数据的调查工作，建立城市更新数据库。城市更新基础数据应当定期更新。市国土规划、城乡建设、房屋地籍等管理部门应无偿提供有关数据库端口，建立城市更新基础数据共享机制。

第十七条（专家论证制度）

城市更新重大项目实行专家论证制度。市城市更新部门组织设立城市更新专家库，对符合条件的更新项目的科学性、可行性、合理性进行论证。

第十（公众咨询委员会和村民理事会制度） 旧城镇更新涉及重大民生事项的，可以设立公众咨询委员会。公众咨询委员会坚持“问需于民、问计于民、问政于民”，保障公众在旧城镇更新中的知情权、参与权。

旧村庄更新改造可以设立旧村改造村民理事会。旧村改造村民理事会遵循“一村一会”的原则，由改造的旧村发起，可以制定工作章程，于改造启动阶段成立，至改造完成时终止。村民理事会在村党支部和村民委员会领导下，协助村集体经济组织，协调村见征询、利益纠纷和矛盾冲突，保障村集体和村民在旧村庄更新中的合法权益，顺利推进旧村庄更新。

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第十九条（查处违建）

城市更新应当与查处违法用地、违法建设相结合，不得借城市更新进行违法建设。各区应当建立长效机制，对借城市更新之机，违规建设或抢建违法建筑的，应当严厉查处，杜绝新增违法用地、违法建设。

第三章 更新规划与方案编制

第二十条（城市更新中长期规划）

市城市更新部门应当组织编制城市更新中长期规划，报市城市更新领导机构审定。

城市更新中长期规划应当符合国民经济和社会发展总体规划、城乡总体规划和土地利用总体规划。城市更新中长期规划应当明确中长期城市更新的指导思想、目标、策略和措施，提出城市更新规模和更新重点。

第二十一条（城市更新中长期规划实施）

市城市更新部门应当会同各区依据城市更新中长期规划，结合城市发展战略，划定城市更新片区，编制片区策划方案。片区策划方案应当明确片区策划方案的编制主体、资金平衡方案和推进时序。

第二十二条 （城市更新片区的划定） 划定城市更新片区，应当符合下列规定： （一）保证基础设施和公共服务设施相对完整；

（二）综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素； （三）符合成片连片和有关技术规范的要求；

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一个城市更新片区可以包括一个或者多个城市更新项目。 第二十三条（片区策划方案的内容）

纳入城市更新片区实施计划的区域，应当编制片区策划方案。片区策划方案应当包括以下内容：

（一）城市更新片区发展定位、基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及其布局；

（二）城市更新片区内更新项目的具体范围、更新目标、更新模式和方式、拆迁补偿总量和规划控制指标；

（三）城市更新片区内城市设计指引；

（四）城市更新片区的实施经济分析及资金来源安排； （五）需要分期实施的，列出分期实施的地块（项目）和时序，并提出资金安排建议；

（六）历史文物资源及保护方案； （七）其他应当予以明确的内容。 第二十四条（片区策划方案的编制原则）

城市更新片区策划方案的编制应当符合以下原则： （一）注重保护城市特色资源，维护历史文化传承，塑造具有广州特色的城市风貌，加强对文物古迹、历史建筑的保育、活化。

（二）优先保障城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目。鼓励增加公共用地，节约集约利用土地。鼓励节能减排，促进低碳绿色更新。公共服务设施以及市政公用设施等用地面积结合片区策划面积规模，原则上不少于策划方案总面积的30%。

（三）应当充分开展土地、房屋、人口的现状数据调查，测

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算改造成本和权益面积，按照可实施和可持续发展的原则，科学合理设臵规划建设总量。充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权利人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。

第二十五条（片区策划方案的编制程序）

城市更新片区策划方案应当按照有关技术规范制定，并应当按程序进行公示、征求意见和组织专家论证。城市更新片区策划方案由市城市更新部门提交市城市更新领导机构审议。

第二十六条（控规调整）

城市更新片区策划方案经市城市更新领导机构审定后，涉及调整控制性详细规划的，由市城市更新部门或区依据城市更新片区策划方案编制控制性详细规划调整论证报告，提出规划方案意见，申请调整控制性详细规划，报市规划委员会办公室提交市规划委员会审议并经市批准。

第二十七条（年度计划申报）

市城市更新部门应当结合城市更新片区策划方案，组织编制城市更新年度计划，年度计划包括片区计划、项目实施计划和资金使用计划。

各区应当于每年6月底前向市城市更新部门申报项目纳入下年度城市更新年度计划。

市各部门、直属企事业单位、土地权属人可于每年6月底前向市城市更新部门申报下年度城市更新年度计划。

第二十（年度项目计划报批与调整）

市城市更新部门对申报项目进行统筹、协调后，征求国土规划、住建、发展改革和财政等部门的意见后，拟订年度城市更新

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项目计划，报市城市更新领导机构审定，所需资金纳入年度固定资产投资计划，并按发展改革部门的投资立项所确定的资金来源安排，其中属于财政投资项目的，还应纳入同级财政年度预算。

城市更新年度计划可以结合推进更新项目实施情况报市城市更新领导机构进行定期调整。当年计划未能完成的可在下一个年度继续实施。

第二十九条（编制项目实施方案的主体和原则）

纳入城市更新年度计划的，由区组织编制城市更新项目实施方案。

编制城市更新项目实施方案应当符合更新片区策划方案以及城市更新项目实施方案编制的技术规范。

第三十条（项目实施方案的编制、审核、表决和公示） 城市更新项目实施方案应经专家论证、征求意见、公众参与、部门协调、决策等程序后，形成项目实施方案草案及其相关说明，由区上报市城市更新部门协调、审核。

市城市更新部门牵头会同市城市更新领导机构成员单位，召开城市更新项目协调会议对项目实施方案进行审议，提出审议意见。协调会议重点审议项目实施方案中的融资地价、改造方式、供地方式以及建设时序等重要内容。涉及城市更新项目重大复杂事项的，经协调会议研究后，报市城市更新领导机构研究。

城市更新项目实施方案经审议、协调、论证成熟的，由市城市更新部门向属地区书面反馈审核意见。区应当按照审核意见修改完善项目实施方案。

城市更新项目实施方案修改完善后，涉及表决、公示事项

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的，由区城市更新部门按照规定组织开展表决、公示，表决、公示符合相关规定的，由区送市城市更新部门审核。

第三十一条（项目实施方案的审定和批复）

市城市更新部门负责向市城市更新领导机构提交审议由区报送的城市更新项目实施方案。

城市更新项目实施方案经市城市更新领导机构审议通过后，由市城市更新部门办理项目实施方案批复。

城市更新项目实施方案批复应在市城市更新部门工作网站上公布。

第三十二条（微改造项目的审核）

微改造中的符合控制性详细规划的整治修缮项目，纳入年度城市更新项目计划后，由区负责审核，但涉及利用市城市更新资金的，应当征求城市更新部门的意见。

第三十三条（简化程序优化流程）

城市更新项目实施方案批复后，由各区政务服务中心设立的统一窗口，按照“前台综合受理，后台分类审批，统一窗口出件”的原则，集中受理和批复立项、规划、国土等行政审批申请。

市城市更新部门应当建立审批服务制度，建立申请主体和审核部门的协调反馈机制，督办手续办理进展，协调项目推进中遇到的问题。

各主管部门应严格按照市城市更新领导机构议定事项和城市更新项目实施方案批复办理后续行政审批手续，并按照我市建设工程项目优化审批流程的有关方案实行并联审批，限时办结，不得重复审核。城市更新改造项目符合重点项目绿色通道审批规定的，可纳入绿色通道办理审批手续。

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第四章 用地处理

第三十四条 （历史用地处置）

对于用地行为发生在2007年6月30日之前，需要完善历史用地手续的集体建设用地，可按照以下规定进行历史用地处臵：

（一）农村集体经济组织或其继受单位自行理清处臵土地范围内的经济关系。进行拆除重建的，应当自行拆除、清理地上建筑物、构筑物及附着物等。

（二）农村集体经济组织或其继受单位应当与签订完善处臵土地征（转）手续的协议，不再另行支付补偿费用。

（三）历史用地在处罚后的供地办法。完善征收手续的历史用地，土地现状用途和现行规划用途均为工业用地的，可由现土地使用权人按自行改造完善规划、用地手续。

（四）已按“三旧”改造完善集体建设用地手续的村集体建设用地，改造后安排为工业、商业等经营性用地的复建安臵用地，应当抵扣留用地指标；指标不足的，可采取村集体申请预支留用地指标等方式解决，也可采取无偿移交一定比例用地的办法申请供地；改造范围内的农用地，符合边角地、夹心地、插花地的，不需要抵扣留用地指标。

市城市更新部门应当会同市国土规划部门完善机制，加快推进完善历史用地手续工作。

第三十五条 （土地供应）

旧城镇更新项目可由区按照签订的拆迁补偿协议组织

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落实补偿完毕后，向市国土资源主管部门提出供地申请，由市国土资源主管部门按国有建设用地公开出让程序，组织地块出让。

旧厂房更新项目，收储的，纳入土地供应计划，由按规定组织土地供应；允许自行改造的，由原产权人向国土资源主管部门办理补交地价或完善土地出让手续并变更土地权属证书。

旧村改造项目用地，村集体可选择保留集体土地性质或按规定转为国有土地；复建安臵地块只能确权给集体经济组织，转为国有土地的可采取划拨方式供地，融资地块转为国有土地的，可公开出让给市场主体或协议出让给村集体经济组织、村全资子公司或原农村集体经济组织与按规定公开选择的市场主体组成的合作企业等方式供应土地。

第三十六条 （出让年期）

城市更新项目以拆除重建方式实施的，其出让年期不超过相应用途经营性用地的最高出让年期。以改建扩建方式实施且用途不改变的，其出让年期与原土地出让合同保持一致；涉及用途改变的，其出让年期不超过相应用途经营性用地的最高出让年期。

第三十七条（土地归宗）

城市更新项目用地范围内现状土地、房屋涉及多个权属人的，应当进行土地归宗后由同一个权利主体实施改造。除依法征收的以外，项目用地范围内的土地房屋权属人可以通过向国土规划主管部门申请土地使用权和房屋收购进行土地归宗，也可以由多个权属人签订协议并依照《中华人民共和国公

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司法》的规定以权属人所拥有的土地房屋权益作价入股的方式进行土地归宗。

第三十 （“三地”处理）

更新项目改造地块与城市更新片区不一致时，应当将边角地、插花地、夹心地纳入改造范围。属于自行改造的项目，由土地权属人将边角地、插花地、夹心地进行土地归宗或与相关土地权属人联合改造。

第三十九条 （土地置换）

城市更新项目用地范围内、外地块之间土地的置换，包括集体建设用地与集体建设用地之间、集体建设用地与国有建设用地之间、国有建设用地与国有建设用地之间的土地置换，应遵循‚面积相近、价值相等、双方自愿、凭证置换‛的原则。

第四十条（集体建设用地流转）

集体建设用地使用权依法流转的，由取得土地使用权的主体实施更新改造。集体建设用地使用权流转用于兴建公租房、廉租房等保障性住房的，不得进入交易市场。

第四十一条 （房屋确权）

历史上已由国土房管部门作出集体建设用地转为国有建设用地审批，或者同一楼栋（或同一规划红线范围内）部分房屋单元已办理国有土地房地产登记的房地产，根据有关土地、房地产登记办法以及现行法规，按照尊重历史、实事求是的原则给予办理国有土地房地产登记。

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第五章 资金筹措与使用

第四十二条（城市更新资金筹措来源） 城市更新可多渠道筹集更新资金来源，包括：

（一）市、区财政安排的城市更新改造资金及各级财政预算中可用于城市更新改造的经费；

（二）国家棚户区改造的低息贷款； （三）融资地块的出让金收入；

（四）参与改造的市场主体投入的更新改造资金； （五）更新改造范围内土地、房屋权属人自筹的更新改造经费；

（六）其他符合规定的资金。 第四十三条（城市更新资金来源）

市、区应当保障开展组织实施城市更新的日常工作经费，加大财政对于更新改造资金支持力度。市、区应当安排城市更新资金，城市更新资金来源主要包括市、区土地出让收入和财政一般公共预算。

第四十四条（城市更新资金用途） 城市更新资金主要用于以下方面：

（一）城市更新中长期规划编制及动态修编；

（二）城市更新项目的前期基础数据调查及数据库建设； （三）城市更新片区策划方案编制；

（四）更新项目的实施方案编制, 城市更新项目建设投资； （五）城市更新改造范围内土地征收、协商收购及整备；

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（六）城市更新项目经济难以自身平衡的扶持专项补助以及启动；

（七）城市更新理论、技术规范等研究。

本条第一款规定的用途中，其资金来源是土地出让收入的，应符合土地出让收入使用范围，其余则在是财政安排的其他资金中安排。

第四十五条（城市更新资金使用特殊要求）

历史文化街区和优秀历史文化建筑保护性整治更新改造项目，整体纳入更大范围片区改造区域，筹措改造资金；如不能实现经济平衡的，由城市更新资金进行补贴。

城市更新资金优先安排微改造项目。重点用于消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善人居环境，改善更新改造范围内路、水、电、气、消防、排污、环卫、通讯等公共服务设施，提升区域人居环境质量。

鼓励社区微改造范围内的居民，采取自主配合投入的方式，参与社会微改造。被依法鉴定为破旧房、需要拆除重建的单栋建筑，依据城市危房管理的有关规定筹集资金。

第四十六条 （城市更新融资创新）

按照“主导、市场运作、多方参与、互利共赢”的原则，创新融资渠道和方式，注重发挥市场机制的作用，充分调动企业和改造居民的积极性，动员社会力量广泛参与城市更新改造。

鼓励利用国家性资金，按照和社会资本合作项目建设模式（PPP）及企业建设等模式创新城市更新融资方式，争取更多的国家性贷款（棚户区改造专项贷款）用于更新改造项目。

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利用棚户区改造贷款性信贷资金，引导市场金融机构根据改造项目的资金筹措、建设方式和还贷来源等具体情况，在以土地使用权和在建工程抵押担保发放贷款的基础上，探索贷款投放和担保新模式，创新信贷金融产品，优先保障符合条件改造项目的信贷资金需求。

按照和社会资本合作项目建设模式（PPP）管理规定，鼓励企业参与城市更新改造和安臵房建设，积极引入民间资本，通过直接投资、间接投资、委托代建等多种方式参与改造，吸引有实力、信誉好的房地产开发企业和社会力量参与。

第四十七条（收费支持）

符合条件的城市更新安臵复建房项目，依据棚户区改造，按照安臵复建面积“建一免一”的原则，减免城市基础设施配套费，并可在市权范围内依法减免其他行政事业性收费和性基金。

第六章 监督管理

第四十（复建安置资金监管）

旧村庄自主改造及合作改造类项目的复建安臵资金监管遵循分级负责、专款专用和集中支付的原则。复建安臵资金所有权人将复建安臵资金存入监管账户。城市更新部门、复建安臵资金所有权人和监管账户开户银行签订三方协议，对资金的使用进行监管，确保专款专用。

第四十九条（动态监控信息系统）

城市更新主管部门应加强城市更新基础数据库和动态监控

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信息系统建设，做好更新改造审核、项目实施、竣工验收等情况的标图入库，实行更新改造全程动态监管。

建立城市更新重点项目建设实施情况的定期考核通报制度，重点考核常态化工作机制建设、更新改造资金使用、年度改造目标完成量、改造项目批后监管措施等内容，将考核结果作为城市更新改造年度实施计划制订和资金分配的重要依据。

第五十条（项目退出机制）

建立城市更新项目退出机制。加强对城市更新项目的时限管理，城市更新项目实施主体未按时限完成拆迁安臵或办理土地出让手续或完成移交土地的，项目实施方案需报市城市更新领导机构重新审定项目实施方案。

第五十一条（拆迁补偿安置和统筹安置房） 城市更新项目涉及房屋拆迁安臵的，应当坚持先安臵后拆迁的原则。城市更新片区应同步推进市政、公建、公用、公交等配套设施建设，积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源。

市城市更新部门在城市更新项目中，组织筹建城市更新统筹安臵房。

第五十二条（公配建设要求和边角地移交要求） 加快城市更新项目范围内水、电、气、排污、环卫、通讯等公共服务设施的建设，解决区域水浸隐患，实现“雨污分流”和“三线”下地。道路、公交、公共服务设施建设应当与全面改造项目同步建设、同步配套。

城市更新项目改造范围内由改造主体负责的公建配套和市政基础设施未自在规定的时限内启动建设，除安臵房外，其他建设项目不得启动。

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第五十三条 ( 建筑废弃物的管理)

城市更新相关的部门、单位应严格遵守《广州市建筑废弃物管理条例》，土地开发和城市更新项目拆除建筑废弃物必须循环利用、禁止直接填埋，不具备现场循环利用条件的，应运输至指定的地点进行循环利用；相关建设业主单位将循环利用的具体要求纳入地块总体开发方案和拆除类工程的招标文件。

第五十四条 （主管部门及工作人员法律责任）

行政机关及其工作人员在城市更新基础数据调查，城市更新规划、计划、方案编制与审批，城市更新项目指导、监督、管理等工作中，存在违法违纪行为的，依法依规追究责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

对组织基础数据调查的区和数据复核机关因滥用职权、徇私舞弊、玩忽职守等导致用于片区策划方案或项目实施方案编制的基础数据出现重大错误的，对相关责任人进行问责；存在违法违纪行为的，由监察部门依法依规追究责任；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

第五十五条（相关单位和人员法律责任）

有关单位和个人在开展城市更新意愿调查和征集、土地及建筑物核查、城市更新计划申报、城市更新规划编制与审批等城市更新工作中，有欺诈、胁迫、虚构事实、侵害个人隐私、泄漏商业秘密、伪造或者变造文件、散布虚假信息、受贿、行贿等行为的，相关部门应当及时查处，责令改正，并纳入诚信档案管理，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法处理。

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第七章 附 则

第五十六条（授权制定细则）

市城市更新部门负责依据本办法，组织起草制定城市更新基础数据调查制度、基础数据调查技术规范、片区策划方案编制技术规范、城市更新项目专家论证制度、项目实施方案编制技术规范、城市更新项目行政审批程序指引、复建安臵资金管理办法、旧村庄改造成本核算办法、城市更新融资办法等相关配套文件，报市批准后组织实施。由市国土规划部门会同市城市更新部门制定城市更新历史用地处臵、土地供应、土地归宗、土地臵换、

房屋确权的具体操作办法，报市批准后组织实施。

第五十七条（实施时间及废止事项）

本办法自2015年 月 日起施行。《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府„2009‟56号）、《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府„2012‟20号）自本办法施行之日同时废止。

本办法施行前已经原市“三旧”改造领导小组审议通过项目实施方案，且仍在有效期内的，不适用办法，可按项目实施方案批准时的执行。

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广州市旧村庄更新实施办法

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条（制定目的和依据）

为进一步推进和规范我市旧村庄更新改造工作，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，维护农村集体经济组织和村民的长远利益，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）

本市行政区域范围内，符合旧村庄改造且纳入城市更新（‚三旧‛改造）数据库的旧村庄更新改造，以及经市同意，旧村庄与其它存量建设用地、零星农用地统筹整理进行成片更新改造的，适用本办法。

第三条（更新改造方式）

旧村庄更新改造包括对旧村庄的全面改造和微改造两种方式：

（一）全面改造。按照城乡规划的要求，难以通过局部改造改善居住环境、完善城市基础设施，须以整体拆除重建为主实施

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的更新方式。

（二）微改造。以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的的更新方式，包含整治修缮和局部改造。

整治修缮是对环境较差、公共服务配套设施不完善的旧村庄，以改善居住环境和保护历史文化为目的，通过增加市政公共服务设施、管线下地、打通交通道路、消防通道，对单体建筑进行整治修缮和重建，实现‚三线‛下地、‚雨污分流‛，改善人居环境和提升社区功能的更新方式。

局部改造是保持村庄传统特色风貌，改善居住环境，通过局部拆除、抽疏建筑等办法实施的整治。

第四条（更新改造模式）

旧村庄全面改造主要包括以下三种模式：

（一）征收储备。由整理土地，负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿，整理的土地纳入储备后实施公开出让或用于市政公用设施建设，村集体经济组织不参与土地出让收益分成。

（二）自主改造。由村集体经济组织根据批复的实施方案自行拆迁补偿安置，由村集体经济组织或其全资子公司申请以协议出让方式获得融资地块开发融资。

（三）合作改造。由村集体经济组织根据批复的实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，通过市公共资源交易中心公开招标引进开发企业合作参与改造，村集体经济组织可申请将融资地块协

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议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；或者通过融资地块公开出让引入合作企业进行改造。

第五条（基本原则）

旧村庄更新改造应当有利于城乡生态环境改善和产业结构调整，先规划，后实施，严格遵循规划管控。坚持以人为本、规划先行、完善配套、提升公共服务、增进社会和谐，促进经济效益、生态效益和社会效益综合提升。

旧村庄更新改造应当注重保护具有历史文化价值的古村落、古村庄、古村群，坚持‚保护优先、优先、生态优先、公建优先‛原则，立足实际、因地制宜，发掘历史文化内涵、培育特色，打造宜居、宜业、宜游的历史文化古村品牌。

第六条（职责分工）

市城市更新领导机构负责审议旧村庄更新改造重大措施，审定更新改造有关计划、更新片区策划方案和项目实施方案。

市城市更新部门负责研究起草旧村庄更新改造，组织编制旧村庄更新改造中长期规划、年度计划、更新片区策划方案、专项资金使用计划，建立常态的基础数据调查制度，组织各区开展基础数据的调查工作，建立城市更新数据库，统筹安置房建设使用计划，建立审核协调机制，统筹旧村庄更新改造项目审核，并对项目实施进行监督管理。

各区是旧村庄更新改造工作的责任主体,负责组织编制

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片区策划方案、本辖区旧村庄更新改造计划，旧村庄更新改造项目前期摸查、编制片区策划方案、项目实施方案和拆迁补偿安置方案，维护并做好拆迁安置、项目运作、建设管理相关的社会稳定等工作。

各相关行政主管部门在各自法定职责范围内依据市城市更新领导机构的决策开展旧村庄更新改造的相关工作。

第七条（资金来源）

旧村庄改造可多渠道筹集更新资金来源，包括： （一）市、区财政投入的城市更新资金；

（二）国家棚户区改造的低息贷款以及各级财政的新农村、文明村建设经费；

（三）整理村集体及成片低效土地后节余土地的出让金收入；

（四）参与改造的市场主体投入的更新改造资金； （五）村集体、村民及其它权属人自筹更新改造经费； （六）其他符合规定的资金。 第（制止违建）

旧村庄更新改造应当与查处违法用地、违法建设相结合。区应当建立有效机制，杜绝新增违法用地、违法建设，加大对现状违法用地、违法建设查处。

镇、事应当开展对辖区内违法建设的日常巡查、

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发现、制止、拆除、报告等工作，及时有效制止违法建设行为。

村民委员会、村集体经济组织应当自觉加强对本村村民建房的管理，保障村集体共同利益。

第二章 改造策划

第九条（编制策划方案）

城市更新片区包括旧村庄更新改造的，在片区策划方案中应当提出发展定位、更新策略和产业导向、城市公共配套基础设施设置及相关措施，进行经济可行性，规划实施可行性的评估，测算安置、复建规模和改造效益。

片区策划方案应当将旧村庄的现有居住人口规模纳入统计，计入公建配套的计算基数，以进一步完善相关配套设施。

第十条（前期基础数据调查）

策划方案应当根据城市更新数据库中的相关基础数据编制。 城市更新数据库中相关数据尚不健全的，由区牵头负责，组织开展调查工作，完善土地、房屋、历史文化遗存等基础数据。

区可结合土地调查、地形丈量、有资质的机构对现状土地房屋的测量成果等，获取土地、房屋基础数据。

市城市更新部门应当对区调查的基础数据进行审核，对符合有关基础数据调查规定的，纳入城市更新数据库。

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第十一条（确定改造范围）

片区策划方案应确定旧村庄改造范围。旧村庄改造范围由市城市更新部门会同区按以下原则确定：

（一）以自然村或行政村形成并纳入城市更新（‚三旧‛改造）数据库范围的建设用地为基础，根据该集体经济组织集体土地所有权权属范围、土地利用现状图、城市总体规划图、第二次土地调查影像图、新一轮土地利用总体规划图叠加信息，合理确定城中村更新改造范围。

（二）旧村全面改造项目用地范围原则上以旧村的建设用地范围为基础，属于村集体（含该村属下经济合作社）的权属范围应当全部纳入更新改造范围，可以结合所在地块的特点和周边路网结构，合理整合集体经济发展用地、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，施行连片整体改造。

(三) 村集体有留用地指标欠账的，可通过留用地落地的方式将符合城乡规划的村集体土地纳入旧村改造范围；村集体没有留用地指标欠账的，可采取村集体申请预支留用地指标或村集体承诺今后发生征地时不再申请留用地等方式，将符合城乡规划的村集体土地纳入旧村改造范围。改造范围内的农用地，符合边角地、夹心地、插花地的，不需要抵扣留用地指标。

第十二条（确定改造方式和模式）

片区策划方案应确定旧村庄的改造方式和改造模式。

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对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影响、通过局部改造难以改善居住环境的旧村庄，可以确定为全面改造；对具有历史文化保护价值或基本符合城市规划要求的旧村庄，可以确定为微改造。

对涉及重大基础设施建设或权属复杂，不能实行土地归宗后联合改造或同一主体改造的旧村项目，可确定为征收储备模式；对权属单一，征求意见获得村集体经济组织成员80%以上同意改造的村，可确定为村合作改造或自主改造模式。

第十三条（确定复建安置总量）

片区策划方案应综合人口、户籍、现状建筑量等因素，以不突破规划可承载能力，保障改造切实可行为原则，核定旧村庄改造复建安置总量。策划方案确定的复建总量不得突破。

住宅复建总量按照每栋村民住宅280平方米乘以改造范围内合法的村民住宅总栋数，或以合法村民住宅建筑基底总面积的3.5倍，并以不超过10%的比例上浮后核定。住宅复建安置总量不含住宅公建配套建筑面积。本款所称‚合法‛指有房屋产权证、村镇建房许可证、宅基地证、2007年6月30日前的有关批准使用房屋宅基地的证明或区实施村民建房登记管理的证明、确认属于一户一宅的建设证明等。

集体经济组织物业复建总量按集体经济组织合法建筑面积1:1核定复建量；对2007年6月30日之前建设的违法建筑，按

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照现有建筑面积2:1比例核定复建量；2007年6月30日之后建设的违法建筑，不予核定。本款所称“合法”是指有房屋产权证或合法报建手续。

第十四条（策划方案审定）

片区策划方案编制阶段，区应组织城市更新部门、属地镇街就改造意愿、改造方式、模式、复建安置总量核定等，以座谈、问卷、代表会议等多种方式充分征求改造范围内业主意见。

由区组织组织编制的策划方案，报市城市更新部门，市城市更新部门组织市有关职能部门进行联合审查后，报市城市更新领导机构审定。

第十五条（控规调整）

片区策划方案经市城市更新领导机构审定后，涉及调整控制性详细规划的，由市城市更新部门或区依据经审定的片区策划方案编制控制性详细规划调整论证报告，提出规划方案意见，申请调整控制性详细规划，报市规划委员会审议并经市批准。

第三章 项目实施方案

第十六条（编制项目实施方案（含拆迁补偿安置方案）） 片区策划方案经市城市更新领导机构审定后，由区按照规定组织，由具有乙级以上规划资质的规划设计单位编制项目实

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施方案。

项目实施方案应当以纳入城市更新数据库的数据为基础，根据片区策划方案和经批准的控制性详细规划编制。项目实施方案应当明确现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、复建和融资建筑量、改造成本、资金平衡、产业项目、用地整合、拆迁补偿安置、农转用报批、建设时序、社会稳定风险评估等内容。

区应当委托有资质的勘测机构，出具土地勘测定界技术报告和房屋成果报告，并对项目实施方案数据的合法性和准确性进行认定。对已确权或取得合法用地批文的，由区国土规划部门出具土地、房屋产权登记查册表或用地证明文件；对没有确权或没有取得合法用地批文但办理过规划报建手续的，由区国土规划部门出具意见；对没有规划、国土批文的，由部门会同属地镇、街出具意见。区应当对经认定的数据进行公示。数据公示应在改造项目所在地和区城市更新部门官网公示15日以上，对数据有异议的，数据调查和核查部门应予以答复，确有错误的，予以更正。

市城市更新部门应当对区认定的数据进行核查，其中对土地房屋数据应当委托专业机构进行全面核查。经核查，房屋建筑总量、按性质分类的各类建筑量、违法建筑（应明确建设时间）、合法建筑、建筑栋数、基底面积等各类数据总量误差超过5%的，应由属地区重新组织数据调查，并在实施方案中相应扣减区

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和村集体的规划节余量的分成比例。历史文化遗存数据由市城市更新部门组织文物主管部门核查。

房屋建筑总量、按性质分类的各类建筑量、违法建筑（应明确建设时间）、合法建筑、建筑栋数、基底面积等各类数据总量较片区策划方案的基础数据误差超过5%，且无充分、正当理由的，应当按《广州市城市更新办法》第五十四条、第五十五条的规定问责。

项目实施方案包含拆迁补偿安置方案。拆迁补偿安置方案的补偿安置原则、标准应当符合《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》和《广州市关于加强村庄规划建设管理的实施意见》的有关规定。

第十七条（项目实施方案论证）

区应当组织专家对项目实施方案的经济性、可行性和实施风险进行论证，并相应提出完善措施。

区应当根据专家论证意见组织修改形成实施方案征求意见稿。

第十（项目实施方案征求意见）

项目实施方案征求意见稿应当向相关村集体经济组织、村民和相关权属人征求意见，征求意见时间不得少于30日。村集体经济组织和村民可就实施方案征求意见稿提出意见和建议。

区应当将项目实施方案征求意见稿征求市、区相关单位

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意见。征求意见工作后，区应当综合研究，充分听取各方意见，完善实施方案。形成项目实施方案草案及其相关说明。

第十九条（项目实施方案审核）

区应当将修改完善的项目实施方案草案报市城市更新部门审核。市城市更新部门牵头会同市城市更新领导机构成员单位进行研究并提出审核意见，重大复杂项目应报市城市更新领导机构研究协调。

市城市更新部门应当书面反馈属地区审核意见。区应当按照审核意见修改完善项目实施方案，并形成改造项目实施方案村民表决稿。

第二十条 （项目实施方案村民表决及报批）

全面改造项目实施方案村民表决稿（含拆迁补偿安置方案）经80%以上村民（含村改居后的居民）同意后，由区根据村民同意的表决稿形成实施方案送审稿，送审稿报市城市更新部门。市城市更新部门对表决情况审核后，对高比例表决通过的送审稿，优先提交市城市更新领导机构审议。市城市更新领导机构优先审议高比例表决通过的送审稿。

微改造的表决按照本办法第四十五条的规定执行 第二十一条（审议和批复）

市城市更新领导机构应当对项目实施方案送审稿中的现状调查成果、改造范围、用地界址、地块界线、规划实施、复建和

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融资量测算（拆建比）、改造成本、融资楼面底价、资金平衡方案、改造方式、改造风险评估、拆迁补偿方案及表决情况等进行审议。

市城市更新部门根据市城市更新领导机构议定事项，在市城市更新领导机构审定项目后向区核发项目实施方案批复。项目实施方案需要完善的，应当先按市城市更新领导机构审议意见修改完善。项目实施方案批复应在城市更新工作网站上公布。

市城市更新领导机构审议意见对改造项目实施方案村民表决稿中的拆迁补偿方案进行修改，需要按照审议修改后的方案重新组织村民表决。

第二十二条（签订补偿协议及项目实施方案）

项目实施方案审批确定后，区组织村集体签订补偿安置协议。对于住宅房屋可分期签订补偿安置协议，每一期应当达到80%以上权属人签约后才启动房屋拆除工作。

补偿安置协议在项目实施方案批复后3年内仍未达到80%以上权属人签约比例的，应按原改造方案报批程序重新报批。

第四章 改造实施

第二十三条（征收储备类项目）

征收储备类项目由按照整理土地和土地出让两阶段模

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式推进。

区负责土地的前期开发整理，区城市更新部门具体负责村民住宅和村集体物业复建安置补偿。复建安置地块以划拨方式，由依法确定的相关企业代建完成后，直接确权给村集体经济组织和村民。复建安置地块之外的其余土地完成前期开发整理后，纳入土地供应计划，由按规定组织供应；也可以配建村民住宅和村集体物业复建安置房作为出让条件，将融资地块、市政配套地块与复建安置地块一并通过公开方式出让给开发企业，项目建成后，市政配套项目按规定移交给市区相关部门，复建安置项目直接确权给村集体经济组织和村民。

第二十四条（合作改造类项目）

合作改造类项目由区主导，由村集体经济组织根据批复的实施方案和制定的拆迁补偿安置方案，公开引进合作企业参与改造；或通过土地公开出让，引进合作企业参与改造。

合作改造类项目可以一次性引入合作企业，也可按照‚土地整理阶段‛、‚土地开发阶段‛两阶段分别引入合作企业。

第二十五条（一次性引入合作企业）

合作改造类项目一次性引入合作企业应符合以下规定： （一）项目实施方案批复前，村集体经济组织不得自行选取合作企业。项目实施方案确定后，方可开展合作改造方案的拟定和项目实施主体的选择、确认工作。

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（二）村集体应当通过市公共资源交易中心公开招标、挂牌引进方式，公开选择合作企业参与改造。村集体经济组织根据项目实施方案和确定的拆迁补偿安置方案，制定有关的引入合作企业的招标、挂牌、拍卖文件，报区审核同意后，委托市公共资源易中心以‚招拍挂‛方式确定合作企业，公开择优选择合作企业参与改造。

（三）公开引入合作企业，招标文件应当对包括项目实施方案、已经表决通过的拆迁安置补偿方案、现状违法建设量和实际拆建量等内容在内的相关信息进行充分披露，禁止设置倾向性、不合理条件，并预留足够的时间，以利于有意向的企业充分参与竞争，发布招标公告日期距投标截止日期不得少于3个月。禁止节假日及节假日前2日发布招标公告。

（四）禁止合作企业事先介入旧村改造。参与招标企业应当承诺未参与该村更新改造基础数据摸查和方案编制工作，一经举报核实，即自愿退出招标、取消竞投标资格或终止相关合同。城市更新部门应当公布举报电话，加强对招标活动的监督管理，监察部门应当加强监察。村务监督委员会应当加强村务监督，对招标活动和信息披露情况进行监督。

（五）确定合作企业后，村集体经济组织应与合作企业签订合作改造协议，明确由合作企业投资、由村集体经济组织完成改造范围内的全部土地整理工作及其它相关的具体权责要求。

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（六）安置地块由村集体经济组织申请划拨使用。村集体经济组织也可申请将地块转为国有土地。

（七）融资地块由村集体在组织完成房屋拆迁补偿安置后，再按规定申请转为国有土地，直接协议出让给原农村集体经济组织与市场主体组成的合作企业；经批准后，由合作企业与市国土部门直接签订土地出让合同。

（八）安置房和融资地块可以按照改造方案确定的分期计划进行合理的分期开发。

第二十六条（分阶段引入合作企业）

鼓励旧村自主改造类项目按照‚土地整理阶段‛、‚土地开发阶段‛两阶段分别引入合作企业，并优先纳入旧村改造年度实施计划。

（一）土地整理阶段。旧村更新改造项目需要融资筹集资金用于土地整理的，应当以公开方式引入市场主体具体实施拆迁补偿安置工作，以承诺在限定时限内完成拆迁且拆迁补偿安置成本及合理利润最小者为实施主体，被选定的投资实施主体应按协议约定投资参与完成土地整理，并按照约定条件获得相应的投资利润。

（二）土地开发阶段。完成融资地块上房屋补偿安置和土地整理后；确定为农村集体经济组织使用的，交由农村集体经济组织开发，需要引入合作企业的，由农村集体经济组织通过市公共

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资源交易中心平台公开选择开发单位或合作企业开发建设。

第二十七条（自主改造）

由村集体经济组织自行改造的，项目实施方案应综合考虑融资开发成本并给予合理开发利润后确定项目的实施相关条件，项目实施主体应当严格按照约定的条件内容履行，不得变更约定内容。

融资地块在依申请按规定转为国有之后，集体经济组织或村全资子公司可以协议出让方式取得融资地块开发融资。

村集体经济组织或村全资子公司取得融资地块土地使用权后进行转让的，应当符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定，完成房屋建设工程的开发投资总额的25%以上。

第二十（自主改造特别规定）

村集体经济组织自主改造项目中引入社会资本或进行融资的，应当按照本办法引入合作企业的规定执行。

开展自主改造的村全资子公司，转让部分股权的，应当视为合作改造，按照本办法引入合作企业的规定执行。

开展自主改造的村全资子公司，转让全部股权的，按《广东省农村集体经济组织管理规定》，股权转让由村集体经济组织成员大会表决通过后，应当按照《广州市农村集体资产交易管理办法》，在市或所在地区一级三资交易平台公开挂牌转让。

第二十九条（分期开发实施原则）

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旧村庄改造分期开发应当符合以下要求：

（一）分期实施应当按照安臵地块优先于融资地块的顺序安排，也可每期安臵地块与融资地块结合，但首期应当优先建设安臵房；

（二）居住用地内（安臵房用地除外）设臵的市政公用设施和公共服务设施必须在分期开发规划地块建设总量（不含市政公用设施和公共服务设施）完成50%前建设完毕，并取得《建设工程规划验收合格证》。其中，垃圾压缩站、变电站、公共厕所、综合医院、卫生服务中心、卫生站、消防站、派出所、燃气供应站、公交首末站等设施应当先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证，并在住宅首期工程预售前先行验收，取得《建设工程规划验收合格证》；

（三）未完成整体开发之前，单个项目不得转让。 第三十条（落实资金监控）

合作企业或融资地块竞得人应当按规定在旧村动迁之前，在指定银行设立复建安臵资金专用账户，结合项目分期开发时序，按要求足额存入复建安臵资金。

第三十一条（动迁原则）

旧村庄改造拆迁补偿安置工作实施‚先安置、后搬迁‛的原则。村集体给予补偿后，被拆迁人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

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改造过程中要先行启动安置房建设，在保证工程质量的前提下，加快项目建设，及时妥善安置动迁村民。

任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。发生重大恶性事件的，严肃查处并追究责任。

第三十二条（奖励办法）

鼓励利用村集体旧厂房建设安置房，先行进行村民安置。鼓励早签约、多得益、先选房。区可制订具体的奖励办法。

第三十三条（纠纷解决机制）

征收储备的项目，由各区依法进行征收，对经协商达不成一致的留守户，依法通过行政裁决、司法诉讼、强制执行等方式解决。

合作改造、自主改造项目，村集体经济组织与村民之间就已签订的安置补偿协议产生争议的，村民理事会可进行协调，协调无果的，可提起民事诉讼。

合作改造、自主改造项目，经村民大会或村民代表大会依法表决，由村集体经济组织自愿申请将集体建设用地转为国有建设用地的，对少数无法达成协议的村民，加强宣传、解释工作，村民理事会可协助村民委员会、村集体经济组织进行协调。经多次协商仍无法达成协议的，由区依法作出征收补偿决定，并依

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程序申请强制执行。

第三十四条（办理确权登记）

对已全额缴清土地出让金并拆迁平整完毕的地块，可根据规划文件以宗地为单位分块申办土地证。旧村改造完成拆迁补偿安臵并注销原土地、房屋产权登记后申请办理土地确权登记。

根据改造方案属保留范围的房屋，符合规定补偿标准的，进行违法用地处罚且符合确权条件的，可办理确权登记；属拆除后安臵的村民住宅的，须凭拆迁补偿协议、本村村民身份证明等资料办理确权登记；集体物业凭批准的改造方案确认的面积、性质等资料办理房屋确权登记；其他合法权属人凭拆迁补偿协议等资料办理房屋确权登记。

被拆迁人按规定取得的拆迁安臵住宅不受商品房限购。

第五章 利益调节

第三十五条（片区平衡）

对于更新范围内规划建筑总量与规划技术指标控制要求不一致的情况，可通过安排预备调节复建面积、区域内统筹异地安置、节余面积奖励等办法解决。

第三十六条（确定融资楼面地价）

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旧村庄更新改造项目应当结合土地市场情况，参照半年内土地公开出让成交价格和周边区域新建商品房交易价格，按照下列程序综合确定融资楼面地价：

（一）策划方案上报市城市更新改造机构前，由区委托有资质的评估机构评估，并按规定审议改造方案的融资地价；

（二）项目实施方案上报后，由市更新部门会同国土部门进行审核并可组织专家审议、多家评估公司比选，出具融资地价的审核意见后报市城市更新改造领导机构审定。

第三十七条（规划节余建设量或用地的处理）

旧村庄更新改造项目，经审议的实施方案与规划建筑面积或用地，实现改造项目经济平衡后有节余的，按照4: 3: 3的比例，由市、区、村集体进行分配，市、区用于增加公建配套或统筹建设城市更新改造安臵房；村集体用于改造项目的统筹安排。

第三十（竞争节余融资面积）

旧村庄改造选择合作企业过程中，经竞争节余的融资建筑面积由区和村按照5:5进行分配，节余的融资地块土地纯收益扣除按规定计提和上缴的部分后，由区和村按照5:5的比例分成。

第三十九条（加强土地征缴）

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符合条件的旧村安置复建房项目，依据棚户区改造，按照安置复建面积‘建一免一’的原则，减免城市基础设施配套费，并可在市权范围内依法减免其他行政事业性收费和性基金。

税务部门应当发挥税收调节作用，加大相关税费的收缴力度，建立和完善相应的税费征收监督机制。

第四十条（出让金计收）

融资地块由储备公开出让的，土地出让金以实际成交价格为准。融资地块按照合作改造和自主改造以协议方式出让的，按申请办理土地出让手续时点市场评估20%计收土地出让金。

村集体经济组织或个人依法将集体建设用地转为国有建设用地的，发生出售、交换、赠与（不含继承）或自行申请补办土地出让时，按申请时点相应土地用途市场评估地价的20%或房屋市场评估价的5%作为楼面地价，计收土地出让金。

第六章 微改造

第四十一条（适用范围）

以保护历史文化和自然生态、促进旧村庄和谐发展为目的旧村庄微改造项目，本章有特别规定的，适用本章规定，本章无特别规定的，适用本办法第一至五章规定。但包含融资地块的旧村微改造项目的项目策划、实施方案编制和项目实施，应当适用本办法第二至五章规定。

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第四十二条（市区审批）

鼓励村集体增加市政基础设施和公共绿地，实施管线下地，并利用旧厂房、留用地建设农民公寓、公共租赁房等项目，对旧村进行抽疏整治。

市负责审批农民公寓的建设规划并予以划拔供地，区负责审批扶持引导资金的使用。

第四十三条（方案编制）

区组织进行基础数据摸查，征询村见，对旧村改造范围进行划定和认定，并编制微改造方案。确有资金平衡需要的，可以把集体低效物业用地和留用地纳入改造范围进行综合改造。

第四十四条（建设规模核定）

旧村微改造的费用由村集体和村民投入为主，原则上只给予宅基地换房的安置规模，并按片区基准容积率核算外来务工人员租赁住宅的建设规模，对于这两类住宅的建设成本不给予融资建筑面积。对于城市基础设施纳入旧村微改造一并实施的，可统筹考虑相关融资及代建工作。

第四十五条（控规调整）

旧村微改造方案如不涉及控规调整的，可由区审核后，向市国土部门申请办理供地。

旧村微改造方案如果需要涉及控制性详细规划调整的，由区报市更新部门审核复建安置规模后呈领导小组审议，然后按程序报市规划委员会。完成控规调整后可申请相关用地的划拨。

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第四十六条（方案表决）

微改造项目实施方案按照《广东省农村集体经济组织管理规定》中涉及村民切身利益的重大事项相关规定进行表决，表决同意后，方可上报区审查。

主导以整治修缮为主的旧村庄更新改造项目无需进行表决。

旧村微改造项目实施方案涉及房屋拆迁补偿安置等重大事项的，由区牵头组织村民委员会或村集体经济组织按规定表决通过后启动实施。自批复之日起2年内，涉及的重大事项未能取得80%以上村集体经济组织成员同意的，批复自行失效。

第四十七条（利用棚户区资金）

可运用棚户区改造等专项资金，拨款或借资扶持村集体，对旧村庄进行抽疏整治，利用低效土地兴建农民公寓或集体物业。

第七章 附 则

第四十（改造成本核算）

旧村庄更新改造可核算的改造成本包括前期费用、建安费用、临迁费用、拆除费用、市政费用、不可预见费用、农转用费用等，并动态调整核算办法。

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集体经济物业租赁合同提前解约及停业损失补偿等在实施改造时可能发生的费用不在改造成本中单列，全部计入不可预见费据实列支。

改造项目具体启动实施阶段，由村集体自行统筹解决改造范围内违法建设拆除问题，相关费用不得纳入项目改造成本。

第四十九条（授权制定细则）

市城市更新部门负责依据本办法，起草具体项目程序指引、复建安置资金管理办法、旧村庄改造表决细则、旧村庄改造成本核算办法、旧村庄微改造技术规范等相关配套文件，报市批准后实施。

第五十条（实施时间及废止事项）

本办法自 年 月 日起施行，有效期五年。有效期届满或相关法规依据变化，根据实施情况评估修订。本办法施行前已经原市“三旧”改造领导小组审议通过项目实施方案的，不适用本办法。

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广州市旧厂房更新实施办法

（ 征求意见稿）

第一条（制定目的和依据）

为进一步推进和规范我市旧厂房更新改造工作，完善城市功能、优化产业结构、统筹城乡发展、推进城市有机更新，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）

市辖区内2007年6月30日之前建成或取得土地使用权的“退二”企业用地及低效利用的旧厂房、旧仓储、旧站场、旧市场等（以下统称旧厂房）建设用地，符合以下条件的可列入改造范围：

（一）经划拨、出让等方式合法取得国有土地使用权的土地、符合登记确权条件（含1987年1月1日前已使用）的历史国有土地；

（二）已取得合法集体建设用地使用权的旧厂房用地。 （三）按照省“三旧”完善历史用地手续的原集体旧厂房用地。

2007年6月30日之后建成或取得土地使用权的旧厂房项目不适用旧厂房更新改造。2007年6月30日之前取得国有土地使用权的旧厂房，其用地未按照土地划拨决定书或土地出让合

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同约定进行建设的，不适用本办法。

2009年12月前已列入我市“退二进三”目录并已签订补偿协议取得部分或全部补偿款的旧厂房用地不适用本办法。

第三条（基本原则）

旧厂房更新改造遵循“主导、企业参与、科学规划、连片改造、配套优先、集约节约”的原则，促进产业结构调整升级、转变经济发展方式、提高土地高效利用为目的，充分调动土地权属人的积极性，鼓励金融、总部经济、现代产业发展，推动制造业高端化发展，增加生态用地和公共配套设施用地，优化城乡环境。

第四条 （符合规划计划原则）

旧厂房更新改造项目应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡总体规划和控制性详细规划。

旧厂房更新改造项目应当符合片区策划方案确定的发展定位、更新策略和产业导向，纳入年度城市更新项目实施计划，有序、稳步推进。

第五条（部门职责）

市城市更新领导机构负责审议旧厂房更新改造重大措施，审定城市更新规划、计划和专项资金使用计划，审定旧厂房更新改造项目实施方案。

市城市更新部门负责研究起草旧厂房更新改造，组织编制年度旧厂房更新改造项目计划、专项资金使用计划，负责旧厂房更新改造项目方案审核、用地整合及批后监管。

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各区组织推进本辖区旧厂房更新改造的具体实施。 土地储备等机构依照职责协助做好旧厂房更新改造相关工作。

各相关主管部门在各自法定职责范围内依据市城市更新领导机构的决策办理旧厂房更新改造项目的行政审批。

第六条（经费保障）

市城市更新部门负责汇总市本级投资城市更新改造项目基本情况，报市发展改革部门列入市投资项目储备库，并下达市本级旧厂项目投资计划。

市财政部门每年在财政中安排一定资金专项用于旧厂房更新改造。城市更新资金主要用于主导项目的土地征收、收购与整理等用途。市财政等部门依法对资金使用进行监督管理。

第七条（改造方式分类）

按照旧厂房土地处臵方式划分，旧厂房改造方式分为收储、自行改造及收储和自行改造结合三种。

第（国有土地旧厂主要用地性质由工业用地改造为居住用地）

国有土地上的旧厂房主要用地性质由工业用地改为保障性住房外的居住用地的，由土地储备机构收购，组织公开出让。用地规划容积率（毛容积率，下同）在2.0以内的，按照土地公开出让成交价款的40%计算补偿款。超出2.0部分不再计算补偿款。土地出让成交后因规划调整使土地价款发生增减的，收益补偿不再调整。国有土地上旧厂房采取主要用地性质由工业用地改

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造为居住用地方式的，由企业自行搬迁整理土地，原土地使用权人土地整理、修复费用不再另行补偿。

权属人交地后，土地出让部门应当在1年内组织出让。未能在1年内实施出让的，土地储备机构应先行向权属人按新规划用途基准地价的40%预支补偿款，在补偿土地收益时予以抵扣。权属人逾期未交地的，每年按补偿款的10%扣减补偿款。

第九条（国有土地旧厂主要用地性质由工业用地改造为商业用地）

国有旧厂房主要用地性质由工业用地改造为商业服务业设施用地，符合以下情形之一的，企业应当将地块交由收储，由依法收回土地使用权：

（一）位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重要珠江景观控制区范围内；

（二）位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内； （三）其他市明确规定纳入储备的。

在本条第一款需要收储范围外的，旧厂房权属人可以按要求申请自行改造或者交由收储。自行改造用地按照规划新用途的基准地价补交土地出让金，并按照用地比例无偿配建公建配套设施；收储部分，按本办法第规定获得补偿。

在本条第一款规定的收储范围内，符合以下情形之一的，企业也可申请部分用地用于自行改造：

（一）权属用地（包括一个权属人拥有多宗地块的）面积超过2公顷且改造后用于建设总部经济、文化产业、科技研发、电

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子商务等现代服务业的，原业主可申请将不超过50%的规划经营性用地用于自行改造，其余用地应当纳入土地储备。自行改造部分的用地按照规划新用途的基准地价补交土地出让金，并按照用地比例无偿配建公建配套设施；纳入土地储备的部分按本办法第获得补偿款。

（二）权属用地（包括一个权属人拥有多宗地块的）面积不足2公顷（含2公顷），但旧厂房业主同意将权属用地上控规总建筑面积的30%无偿移交统筹安排的，原业主可申请自行改造。经批准自行改造部分的建筑面积，按照规划新用途的基准地价补交土地出让金。无偿移交部分的建筑面积无需补交土地出让金。由于特殊情形无法移交的建筑面积可按等值原则折抵货币返还。

第十条（国有土地旧厂工业用地不改变用地性质升级改造 ） 国有土地上旧厂房采取工业用地不改变用地性质升级改造（含建设科技企业孵化器）方式改造的，可由权属人自行改造。按规划提高容积率自行建设多层工业厂房，可不增收工业厂房土地出让金；用于建设科技企业孵化器的，按照《广东省关于加快科技创新的若干意见》（粤府„2015‟1号）及我市有关科技孵化器建设等有关规定执行。若其配套的办公和商服设施用地面积超过总用地面积7%或建筑面积超过总建筑面积14%，应当按规定缴纳土地出让金。

旧厂房采取工业用地不改变用地性质升级改造（含建设科技企业孵化器）方式改造的，应当符合城市规划布局，符合产业导

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向。

第十一条（集体土地旧厂房改造前提）

对于纳入近期及中期改造计划的城中村改造范围内的集体旧厂房，应纳入整村改造范围，按照城中村改造相关和要求执行。

对于未纳入近期及中期改造计划的城中村改造范围内的集体旧厂房，需进行升级改造的，应当以不影响整村改造的经济平衡及实施为前提，先进行全村范围内的规划建设统筹，明确村集体复建安臵用地、经济发展用地、公益设施配套用地和融资用地以及储备用地后，在不影响后续更新改造的情况下，可以允许集体旧厂房先行改造，并同步进行整村整治。

第十二条（集体土地旧厂房改造的范围和方式）

用地行为发生在1987年1月1日之前，或已取得《同意使用土地通知书》或《建设用地批准书》的集体建设用地或完善征收手续的建设用地，且符合本办法第十一条第二款规定的，可以按照本办法第、第九条、第十条规定实施改造。

第十三条（完善历史用地手续的集体旧厂房改造要求） 对于已完善历史用地手续的集体旧厂房或工业园区升级改造项目，经城市城市更新领导小组审定，可不纳入旧村全面改造的，可以按照以下方式改造：

在规划承载容量允许的前提下，按旧厂房现状用地面积和容积率1.5（毛）计算权益建筑面积。有留用地指标的，按旧厂房用地面积与留用地面积2:1抵扣留用地指标，抵扣留用地指标后

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仍有剩余的旧厂房用地，或没有抵扣留用地指标的，须无偿将该部分用地或规划建筑面积的30%无偿交给。留用地指标可以在本区内流转。超过容积率1.5（毛）部分的建筑面积，按照4: 3: 3的比例，由市、区、村集体进行分配。

纳入旧村全面改造的旧厂房用地，按规划用途市场评估价的20%缴纳土地出让金；纳入旧村微改造的旧厂房用地，按规划用途市场评估价的30%缴纳土地出让金；其余的旧厂房用地按规划用途市场评估价的40%缴纳土地出让金。

第十四条 （旧厂房改变功能）

旧厂房改变功能是指旧厂房保留建筑物的原主体结构，按照产业布局规划，优先满足增加公共空间和产业转型升级的需要。改变部分或者全部建筑物使用功能，但不改变土地使用权的权利主体和使用期限的改造方式。

旧厂房改变功能项目一般不增加建筑面积，因完善自身建筑使用功能确需加建附属设施的，应当按照相关规定取得规划许可文件并按照有关规定补缴地价。

旧厂房改变功能应符合控制性详细规划。纳入收储范围的旧厂房不适用本条款

第十五条 （旧厂房改变功能补交地价）

旧厂房改变功能更新项目应当缴纳的地价按照以下规定确定：

改变功能的原有建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以公告基准地价标准计算应缴纳的地价，扣减原

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土地用途及剩余期限以公告基准地价标准计算的地价；改变功能的增加建筑面积部分，按照其改变后的功能和土地使用权剩余期限以市场评估地价标准计算应缴纳的地价。

功能改变类项目新建的建筑面积属于城市基础设施、公共服务设施及电梯、连廊、楼梯等辅助性公用设施的，免收地价；属于新型产业用房或产业配套设施的，按照相应公告基准地价标准的50%计收地价。

非商品性质房地产转为商品性质的，应当按照有关规定另行补缴相应地价。

第十六条（公益征收）

旧厂房用地规划为道路、绿地、保障性住房等公益性用地的，由按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《广州市农民集体所有土地征收补偿办法》依法进行征收。

第十七条（工业遗产保留）

旧厂改造项目原址建筑经市文化、规划、工业和信息化部门认定属工业遗产的，有保留价值的，应按规划要求保留使用。

第十（土壤污染的治理）

有可能产生土壤污染的工业企业遗留场地再开发利用时，出让前应开展必要的土壤环境调查和风险评估工作，确保土壤环境质量符合后续开发利用要求。

第十九条（权益人不一致的处理）

旧厂房土地权属人与实际使用人不一致时，由土地权属人与实际使用人达成补偿协议后，再向更新部门提出改造申请。对实

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际使用人的搬迁补偿由土地权属人与其协商解决。

第二十条（收储确权及交地后管理）

旧厂房改造项目，征收、收购主体与土地权属人已签订收地补偿协议，在完善用地结案和原权属证书注销后，可申请办理土地使用权确权登记给征收、收购主体。旧厂房权属人交地后，应当按照《广州市关于土地节约集约利用的实施意见》（穗府办„2014‟12号）第（十九）条规定加强管理。

第二十一条（查处违建）

各相关部门应当依法查禁土地权属人擅自变更旧厂房实际用途和使用功能，将工业用地和建筑用于商贸服务业经营的行为。

第二十二条（退出机制）

旧厂房更新改造项目由土地权属人自行改造的，自获得项目实施方案批复之日起，未在批复的时限内办理出让手续的，批复自动失效；旧厂房更新改造项目用地交由储备的，自获得项目实施方案批复之日起，未在批复的时限内完成土地移交的，批复自动失效。

第二十三条（授权制定细则）

市城市更新部门负责依据本办法，起草具体项目行政审批程序指引、专项资金管理办法、旧厂房改造补偿标准等相关配套文件，报市批准后组织实施。

第二十四条（实施时间及废止事项）

本办法自 年 月 日起施行，有效期五年。有效期届满或相

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关法规依据变化，根据实施情况评估修订。本办法施行前已经原市“三旧”改造领导小组审议通过“三旧”改造项目实施方案的，不适用办法。

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广州市旧城镇更新实施办法

(送审稿)

第一条（制定目的和依据）

为进一步推进和规范我市旧城镇更新改造工作，促进城乡建设协调发展，优化城市生态环境，完善城市基础设施配套，根据有关法律法规和《广州市城市更新办法》的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于本市行政区域内由依照城乡规划法等有关规定组织实施的对旧城镇区危破旧房集中、基础设施落后等的地段进行更新、保育、活化的活动。

第三条（基本原则）

对按规定纳入旧城镇更新改造的区域，按照节约集约高效用地和传承城市历史文脉的要求实施改造，以保护历史文物古迹，改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局。

旧城镇更新应当结合历史文化名城保护，对传统特色街区、地段、人文、习俗、文物古迹和近现代史迹，应当遵循‚科学规划、严格保护、发掘内涵、活化传承‛的原则，保持和延续其传

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统格局和历史风貌，维护历史文化遗产的真实性和完整性，继承和弘扬岭南地区优秀传统文化。

第四条（部门分工）

旧城镇更新改造工作实行主导、以区为主、部门服务、属地负责。属地区是本区旧城镇更新改造的责任主体，负责改造前期摸查、编制改造方案和拆迁补偿安置方案、拆迁安置、建设本区就近安置房、土地整备、项目运作、建设管理、维护社会稳定等工作。

各区应当从实际出发，对本区域的旧城镇区进行网格化、片区化、全覆盖性梳理、调查，根据梳理、调查的基本情况，结合房屋危破状况、土地利用效率、环境条件、历史文化等因素，明确更新改造的选址范围和方案。

市城市更新局负责制订出台全市旧城镇改造相关的配套，负责编制旧城镇改造年度计划，负责审核改造项目方案，统筹资金平衡，协调配合办理旧城镇改造涉及市级权限范围内的立项、国土规划、房管建设等各项审批、审核事项，负责指导、协调和监督各区旧城镇改造工作。

第五条（经费保障）

旧城更新改造资金纳入财政预算予以保障。资金主要用于旧城镇更新片区策划和方案编制、项目的现状调查、主导项目的收储及土地整理、项目经济难以自身平衡的扶持专项补助以及

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启动等用途。

第六条（改造方式）

旧城镇更新改造可以采取以下方式进行：

（一）全面改造。对危破房分布相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的区域，应以改善人居环境、完善公共服务配套和优化城市功能布局为目的，按照现行城市规划和节约集约高效用地的要求实施成片重建改造。 对于规模较大的旧城镇全面改造项目，可由先建设安置房后启动改造拆迁，并探索零星自愿申请改造、成片协商收储改造与国有土地上房屋征收相结合的更新方式。

（二）微改造。

1、整饰修缮。对零散分布的危破房或部分结构相对较好但建筑和环境设施标准较低的旧住房，可结合街区综合整治，采取修缮排危、成套改造等多种方式予以改造，消除居住安全隐患，完善各种生活设施，改善居民的生活条件。

2、历史文化保护性整治。以历史文化保护为主要目的，并对周边环境进行整治的项目。对历史文化街区和优秀历史文化建筑，应严格按照‚修旧如旧、建新如故‛的原则进行保护性整治更新，按照‚重在保护、弱化居住‛的原则，依法合理动迁、疏解历史文化保护建筑的居住人口。探索采取出售文化保护建筑使用权或产权的方法，引进社会资金建立保护历史文化建筑的新机

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制。

第七条（现状调查）

对于纳入年度实施计划的旧城镇改造项目，由区组织对改造范围内的人口、户数、土地、房屋、文化遗存、改造意愿、公共服务设施等方面进行详细调查，其中，人口、户数等信息应由户籍管理部门出具意见；土地、房屋现状调查应由区国土规划部门根据有资质的测绘机构出具土地勘测定界技术报告书、房屋测绘成果、土地权属和用地证明文件以及房屋产权登记查册表等资料审核出具意见，并经区审查确认；文化遗存、有保留价值的建筑、古树名木等应征询文化、林业和园林部门意见；现状交通、市政配套设施、公共服务设施情况以及现行控规及上层次规划要求应征询规划部门意见。

第（项目实施方案编制）

全面改造项目由属地区按照《广州市城市更新办法》的有关规定编制和报批项目实施方案。

微改造项目由区委托具有规划资质的规划设计单位，根据城市更新片区策划方案和现状调查成果，编制项目实施方案。项目实施方案，参考全面改造项目实施方案编制内容并根据实际情况适当精简制定,主要包括现状调查成果、改造范围、改造成本、改造模式、规划方案、改造成效、历史文化保护专项规划、建设时序等内容。

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第九条（改造意愿征询）

全面改造项目应当按照以下规定征求改造区域居民的意见： （一）第一轮，征询改造区域居愿，同意改造户数的比例达到90%以上（含90%）的，方可启动改造，并办理地块改造前期手续。

（二）第二轮，征询改造区域居民对补偿安置方案的意见，在规定时间内，签订附生效条件的房屋拆迁补偿安置协议的居民达到2/3以上（含2/3）的，方可具体实施拆迁。

微改造项目应当征询改造区域内居愿。 第十条（资金安排）

全面改造项目由市、区安排财政资金组织拆迁补偿，房屋拆迁完毕后，可通过公开出让融资地块土地回笼资金。如项目需要引入社会资金用于拆迁补偿安置和土地整理的，应通过公开方式，选择市场主体具体实施。被选定的投资实施主体按协议约定投资完成补偿安置和土地整理后，通过市公共资源交易中心平台公开出让土地，同级财政部门按照按协议约定统筹安排资金，支付相应费用给投资实施主体。

由统筹实施的微改造项目由市、区财政安排资金。由权利主体或者街道（社区）与权利主体共同完成的微改造，可由市、区财政安排资金补贴，并在现有法规允许的前提下，吸引社

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会力量参与。

第十一条（拆迁补偿安置）

区负责牵头组织制订全面改造项目征收补偿安置方案。旧城镇更新改造征收补偿安置和标准按照我市国有土地上的房屋征收有关和标准执行。

第十二条（安置房源建设）

市、区城市更新部门应当结合城市规划和旧厂、旧村改造，选址建设适配、紧凑、节地型的跨区域异地安置社区，加快配套安置房建设；同步推进异地安置房项目的市政、公建、公用、公交等配套设施建设，通过动迁导出区与导入区的分工合作，积极引进优质的教育、医疗、商业等社会资源，切实解决异地安置居民的后顾之忧。异地安置房可以通过土地公开市场引入社会资金进行建设。

市、区国土规划部门应当落实安置房用地，纳入土地供应年度计划优先保障。鼓励企业、村集体提供存量土地建设就近安置房。闲置土地、‚烂尾地‛、前置审批用地、划拨用地等存量土地（纳入全市‚退二进三‛计划的用地除外）的用地单位愿意配合建设就近安置房的，可在符合城市规划的情况下，合理调整土地用途，适当增加地块开发强度。

第十三条（安置房统筹调配）

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市城市更新部门应当统筹使用好各种安置房源，将适配的房源优先用于旧城镇更新改造拆迁安置。

第十四条（优惠）

对于旧城镇改造中的安臵复建房项目，依据棚户区改造，按照安臵复建面积“建一免一”的原则，减免城市基础设施配套费，并可在市权范围内依法减免其他行政事业性收费和性基金。

旧城镇改造项目可同步享受国家、省、市有关的棚户区改造、‚三旧‛改造等优惠。

第十五条（鼓励和奖励）

对社区微改造项目，符合以下情况的，应给予鼓励或奖励： （一）在传统商住混合的用地格局及现状商业氛围浓厚的临主街一线界面，允许有条件地变更建筑使用用途。

（二）历史建筑的使用现状与建筑的使用性质、内部使用功能不一致，对建筑的保护产生不利影响的，建筑所有人可以按照建筑的具体保护要求提出建筑物使用性质变更。

（三）为地区提供公益性设施或者公共开敞空间的，在原有地块建筑总量的基础上，可获得奖励，适当增加经营性建筑面积。

具体鼓励和奖励操作指引由城市更新主管部门会同国土规划部门制定。

第十六条（规划技术标准）

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对旧城镇改造，应当采取不同于新区开发建设管控方式，制定适用于传统旧街区的规划技术标准，尤其是街区建筑密度、绿地率、建筑间距、消防技术要求、停车配套等方面的标准。具体由市国土规划管理部门研究制定。

第十七条（实施时间）

本办法自 年 月 日起施行，有效期五年。有效期届满或相关法规依据变化，根据实施情况评估修订。本办法施行前已经原市“三旧”改造领导小组审议通过项目实施方案的，不适用办法。

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