法律分析：买卖二手房的时候签订三方协议的，是不是靠谱的行为要依据实际情况而定，而购买者要保障自已的利益，要对合同进行备案。
法律依据：《中华人民共和国城市房地产管理法》
第三十七条 下列房地产，不得转让：
(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产，未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行规规定禁止转让的其他情形。
第四十条 房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。