第一节 土地经济学的学科性质 一、土地经济学是经济学的一个分支
• 经济学是研究稀缺资源高效配置的科学。
• 具体地，经济学是研究社会中的个人、厂商、和其他组织如何进行选择以及这
些选择如何决定社会资源被怎样利用的科学。资源有限而人类的欲望无穷，经济学用以分析稀缺资源如何被配置以满足人们的各种欲望。
• 土地经济学是经济学的一个分支，是用一般经济理论研究有关土地经济领域问题的
一门学科，研究土地资源的最佳使用和有效配置。
1、资源:
一切对人类具有使用价值的物质和条件。
资源分类：一是自然赋予的自然资源；二是来自人类社会劳动的人为因素，包括一切社会、经济、技术因素，可统称为社会资源。
对于经开发利用和改造的自然资源，由于附加了人为的因素，一般说来具有双重性质。具有动态性。重要特点：有限性和稀缺性 陆地上重要的自然资源有六种：（1）淡水（2）森林（3）土地（4）生物种类（5）矿山和（6）化石燃料（煤炭、石油和天然气） 2、资源配置：
资源配置：资源在不同用途之间的分配。相对于人类无止境的需求而言，资源具有稀缺性。 资源合理配置：理论状态是帕累托最优，即要增加一个人的福利必须减少另一个人的福利。 3、资源配置方式：
• 西方经济学认为，一是市场配置，二是配置。 • 关于市场配置：
完全竞争（完全竞争的世界如同物理学家的无摩擦模型）；
市场失灵 产生原因：垄断或外部效应 矫正：干预或
• 关于配置：如计划经济
二、土地经济学是一门部门经济学
经济学学科可以分为综合经济学、区域经济学、部门经济学等三个层次。土地经济学属于部门经济学。
综上，土地经济学：
1、研究土地资源的合理配置：土地经济学是研究土地这种稀缺资源如何合理配置的科学。 2、土地的特殊性质决定了土地资源的需要市场与两种配置方式。 3、土地经济学是经济学、区域经济学的分支学科。 第二节 土地经济学的产生与发展
土地经济学是一门既古老又年轻的学科。
20世纪之前尚未单独研究土地经济问题，大多依附于政治经济学，真正开始研究土地经济问题始于20世纪初期。
一、依附于政治经济学的土地经济学 二、土地经济学的
三、城市土地经济学的产生：城市化的需求 四、我国土地经济学的产生与发展
• 我国对土地经济问题的系统和专门研究开始于本世纪30年代。1930年，我国的第
一本土地经济学著作——章植的《土地经济学》出版。
•
新中国成立后，曾长期忽视对土地经济问题的研究。直到1978年之后，随着经济改革的深入进行，城市土地的合理使用问题引起了人们的重视，重新开始探讨地租、有偿使用和土地市场问题。
第三节 土地经济学的主要内容 土地经济学以两大关系为主线 以基本原理、土地制度、土地利用、土地权属转移、土地收益分配等为主要内容展开研究。 一、基本关系 1、人与地的关系
土地既是一种资源又是一种资产。如果将土地作为一种资源来看待的话，一个国家或地区应当怎样最有效地利用它、配置它，这是处理人地关系的关键点和着眼点。 2、利用土地过程中产生的人与人的关系
主要研究城市土地作为一种财产、资产在人们经济生活中的转移和分配，这种转移和分配是遵循市场供求规律的，也就是研究如何在各种可供选择的、带有竞争性的用途之间，分配稀缺的城市土地。包括土地市场、土地价格、以及土地收益的分配和转移方式。
二、主要研究内容
1、基本原理：规模利用原理、集约利用原理、分区利用原理、计划利用原理、可持续利用原理、供求原理等。
2、土地制度：土地所有制、土地使用制、土地管理 3、土地利用：土地的使用、保护和改良 4、土地权属转移：
土地产权 、土地市场 、土地价格、土地金融等 5、土地收益分配：
土地租、税、费等土地收益及其分配方式。 第四节 土地经济学的研究方法 系统分析法 ：
定性分析和定量分析相结合 ： 静态分析与动态分析相结合 ： 宏观分析与微观分析相结合 ： 第二章 土地制度
第一节 土地制度基本理论
1、土地制度： 是人们在一定的社会条件下，因利用土地而产生的对土地的所有、占有、使用、处分等诸方面关系的总称。
土地所有制和土地使用制是土地关系中最重要的两个方面。 2、土地制度的构成体系
三者关系：土地所有制是土地关系的核心，在各种土地关系中起着决定性的作用。土地使用制是在一定的土地所有制下产生的土地使用关系。土地管理是为了维护已经确定的土地所有制和土地使用制。
1、土地所有制：在一定的社会条件下，由国家确认的土地归属制度。它是土地制度的核心和基础。
土地所有权是土地所有制的法律体现。 2、土地所有制的类型：
从本质上，土地所有制大体可以分为两类：公有制和私有制。
具体地，从当前的情况分析，世界各国的土地所有制大致有三种类型：
第一类，以美、日、法、德等国家为代表，实行土地私有制，同时又存在相当数量的国有土地。这些国家土地在一定条件下可以自由买卖。
第二类，以英国和英联邦国家为代表，其土地所有权属于国王或国家，不允许买卖，但采用使用权批租制和所有权委托制。批租制是将土地使用权由国家批租给土地使用者；所有权委托制是将土地所有权委托他人，受委托者有权管理移交给他的土地。 第三类，社会主义土地公有制，以我国为代表。 3、 土地所有制的法律形式：
土地所有权是土地所有者所拥有的受到国家法律保护的排他性专有权利。
土地所有制的法律形式是土地所有权证书。是一种经国家登记认可的法律文书。 4、土地所有制的变更：
• 土地所有制的变更就是土地的归属发生变更，这种变化的过程常常发生在社会制度
变革时期，也称为土地改革。
1、土地使用制：
在一定的土地所有制下对土地使用关系的各种规定。 2、土地使用制的类型：
就土地所有权与土地使用权的相互关系而言，土地使用制可以分为两类：1.两权合一 .两权分离 2 .有偿使用制.无偿使用制 3、土地使用制的法律形式：
土地使用权是土地使用制的法律体现，因此，经登记取得的土地使用权证书和土地承包合同等法律文书是土地使用制的法律形式。 4、土地使用制的改革：
改革的中心内容就是土地使用制各种类型之间的转换和变化。如无偿变为有偿，两权合一变为两权分离等。我国当前的土地使用制改革是无偿变为有偿。
1、土地管理：国家对全国土地进行宏观管理、监督、的各种制度、机构和手段的综合。
2、土地管理的目的：
维护已经确定的土地所有制和土地使用制，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源的合理和充分有效利用。 3、土地管理的内容：
（1）权属管理：是国家保护土地所有者和土地使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理，其中包括国家对土地所有权和使用权的必要。
（2）利用管理：是国家通过各种法律确定并调整土地利用结构、布局和方式，以保证土地资源合理利用的一种管理。
4、 土地管理的具体任务：
（1）依法保护土地所有权和土地使用权。 （2）调整土地关系。
（3）对土地所有权和土地使用权的必要。 （4）保证土地资源的合理分配和利用。 （5）征收土地税收。 5 、土地管理的手段：
（1）法律手段。 （2）规划手段。 （3）经济手段。 （4）行政手段。 （5）教育和科研手段。
6 、土地管理机构的设置及职能分工：
世界上土地管理机构的设置基本上分为两大类： （1）分类分级管理模式：如加拿大。
（2）垂直统一管理模式：如日本、我国的、、。
第二节 我国现行土地所有制
我国现行土地所有制是单一公有制，有两种具体形式，即国家所有和集体所有。 一.我国土地归属 1、国家所有的土地 2、集体所有的土地
二.城市土地国家所有制的确立
1、马克思主义关于土地公有制的思想：
社会主义以生产资料公有制为基础，因此，土地也必须实行公有制，但由于具体情况不同，可以采取不同的公有制形式。 2、旧中国城市土地所有制状况：
近代中国的土地所有制为私有制，但形式多种多样。 3、城市土地国家所有制的建立： 新中国成立之初，并没有马上宣布土地国有化，而是对不同形式的土地私有制采用不同的改造形式：赎买。接管和没收。 建设征用。 规定。1982年颁布的《中华人民共和国》第十条规定：城市的土地属于国家所有。
三.农村土地集体所有制的确立 1、农民土地所有制的建立
1950－1952年，土地改革，建立了农民土地所有制。 2、农村土地集体所有制的建立
互助组 初级合作社 高级合作社 四。农村土地国家所有制的确立
建国后，国家通过立法将大森林、大水利工程、大矿山、大牧场、大荒地、湖沼和部分土地收归国有，构成了农村国有土地。
1、1947年全国土地会议通过的《中国土地法大纲》 2、1950年《中华人民共和国土地改革法》 3、1954年《》 4、1982年《》
5、1987年及以后的《土地管理法》 6、2007年《物权法》
第三节 我国现行土地使用制 我国现行土地使用制是：国有土地实行有偿使用制，农村集体土地主要实行土地承包经营责任制。
一.城市土地使用制的建立与完善
1、传统城市土地使用制的特点：行政划拨。无偿无限期使用。禁止土地使用者转让。 2、传统城市土地使用制的形成与建立：
3、传统城市土地使用制的弊端：1.土地使用效率低，土地浪费严重。2. 国家土地所有权在经济上得不到体现。3.土地得不到优化利用。4.不利于调动企业进行改革和提高经营管理水平的积极性。 5.国家投入城市建设的资金无法收回，城市基础设施“欠帐”严重。 4、城市土地使用制的改革：
（1）城市土地使用制改革的基本内容：
将计划经济下的国有土地使用权“无偿、无限期、无流动”使用，改变为“有偿、有限期、有流动”使用；逐步建立起适应社会主义市场经济需要的土地配置机制，其核心涉及土地收益的再调整。
（2）我国城市土地使用制度改革过程：
1.征收土地使用费和土地使用税2.实行土地使用权有偿出让、转让制度 3.建立土地管理机构，修改制定行规 ：第一，制定地方性出转让法规。第二，修改和土地管理法。
第三，制定全国性土地使用权出让和转让条例。4.整顿行政划拨土地使用权转让市场。 5、现行城市土地使用制的基本内容和格局：
（1）在不改变土地国有化的条件下，通过采取拍卖、招标、协议等形式将建设用地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者；
（2）土地使用者在使用年限内可以将建设用地使用权进行转让、出租、抵押或者用于其它经济活动，其合法权益受到国家法律的保护；
（3）建设用地使用权的期限届满，建设用地使用权消灭。建设用地使用权的期间届满，但建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在期间届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地的外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。 二 农村集体土地使用制的建立与完善 第四节 我国现行土地管理
我国的土地管理实行垂直统一管理模式，以1986年原国家土地管理局的成立为标志、同年颁布实施的《土地管理法》为依据。 二 我国土地管理的主要内容 1、土地利用管理
包括土地评价和规划；土地用途管制；建设用地管理、农田保护管理；土地开发、保护、整治管理和土地利用监测管理等。 2、土地权属管理
包括土地调查、土地登记、土地统计、地籍档案管理等。 三 现行城市土地管理的运行
1、土地收购储备制度成为市场的主要工具。
2、招标、拍卖、挂牌成为供应经营性用地的唯一方式。 3、构建了较为完善的土地交易规则。
4、市场信息发布制度增强了土地市场的透明度。 5、中介组织成为运作的市场主体。 第三章土地产权及其结构 第一节 产权与土地产权理论 一、产权及其特点
1、产权：对一项财产所拥有的权利，所以也称财产权。
2、产权的特点：1.产权是人对物的权利。2.产权具有排他性。3.产权的客体必须是有价值的和可占用的。4.产权由国家法律保护。5.产权不是绝对的权利，要受到国家社会的制约。 二、土地产权理论的基本点
1、土地产权：土地财产权利的总称，即土地所有权和从土地所有权中发展、分离和出来的一束权利的集合。
2、土地产权理论的基本点：1.土地产权是各个权益主体对土地资产的“权利束”。2.土地产权是土地市场的交易对象。3.土地产权结构影响土地资源的配置效率。4.土地产权界定的合理性取决于其产权的排他性。5.土地产权是一种法律规范。 第二节 土地产权的构成
关于土地产权的构成和在土地上设立的权利，不同的国家和不同的地区各不相同。这种不同表现在几个方面：
在土地上设立的权利名称不一样； •各种权利的内容和含义不一样；
在土地上设置权利的多少也不一样。 第三节 我国现行土地产权制度
1、土地所有权的概念 土地所有者在法律规定范围内享有的对土地的占有、使用、收益、处分的权利。
土地所有权的权能1.土地占有权。指依法对土地实行掌握和控制的权利。2.土地使用权。指依法对土地进行实际使用的权利。3.土地收益权。指依法收取土地所产生的自然或法定孽息和利益的权利。4.土地处分权。指依法处置土地的权利，包括出租、买卖、赠送、遗赠、抵押等。
3、土地所有权的特征1.权利的主体是特定的。2.土地所有权行使的绝对性。3.土地所有权行使的排他性，即法学上的“独占性”。4.土地所有权具有追索性。5.土地所有权权能的完整性。6.土地所有权权能组成部分的可分离性和可复归性。
土地用益物权
1、不动产用益物权： 2、建设用地使用权
建设用地使用权指建设用地使用权人依法享有对国家所有的土地占有、使用和收益的权利。 建设用地使用权人有权自主利用该土地建造并经营建筑物、构筑物及其附属设施。在使用期限内，建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。 3、土地承包经营权
土地承包经营权指土地承包经营权人依法享有对其承包经营的耕地、林地、草地等占有、使用和收益的权利，有权自主从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。 4、宅基地使用权
宅基地使用权指宅基地使用权人依法享有对集体所有的土地占有和使用的权利，有权自主利用该土地建造住房及其附属设施。 5、地役权
地役权指利用他人的不动产以提高自己的不动产的效益的权利。“他人的不动产”为“供役地”，“自己的不动产”为“需役地”。
地役权是依附于土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等物权的一种权利，是对土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等物权的，不能存在。
土地抵押物权
我国《物权法》中将担保物权分为抵押权、质权和留置权三种，但质权和留置权是在动产上设立，因此，不动产担保物权指不动产抵押权。不动产抵押是指拥有不动产的单位、个人，作为债务人将不动产作为财产保证提供给债权人的行为。其中，债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。 1、抵押标的物的确定
（1）可以抵押的不动产。主要包括：①建筑物和其他土地附着物；②建设用地使用权；③抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；④正在建造的建筑物。
（2）不可以抵押的不动产。主要包括：①土地所有权；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；③学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施；④所有权、使用权不明或者有争议的不动产；⑤依法被查封、扣押、监管的不动产；⑥法律、行规规定不得抵押的其他不动产。
2、不动产抵押的条件与 ①不动产抵押时，房地应合一。②抵押权与集体土地所有权。 ③抵押与租赁。④抵押与转让。⑤抵押权的依附性。 土地产权及其结构的问题与完善 一、对国有土地产权体系而言
国家所有权：主体不明，管理者与所有者统一，垄断土地一级市场，因而作为管理者常常施行所有权，导致与市场的边界不清晰。 二、对集体土地产权体系而言
主要针对：农村土地所有权、土地使用权得不到充分保护 1、集体土地所有权：主要表现在土地征收上 2、农地承包经营权
流转方式：转包、出租、互换、入股 3、集体建设用地使用权
法律规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设用地 第四章 土地市场 一、土地市场的概念
土地市场是土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。
在这个市场中，主体是买卖双方，交易的商品是土地产权，交易过程中要形成一定的价格。 二、土地市场结构
1、按照土地产权结构中土地产权的变化，土地市场可以分为两种种基本类型：土地所有权市场、土地使用权市场（城市土地市场、农村土地市场）
2、按照土地开发和再开发过程，城市土地市场可以分为：土地开发、交易、金融、服务市场
三、土地市场的运行机制 因土地位置固定、面积有限等特性决定了土地市场是一种垄断竞争型土地市场模式，在这一总经济模式中，计划机制和市场机制共同作用。
市场机制：由在市场上直接发生作用的价格、利率、竞争、风险等形成的制约体系。 计划机制：国家通过各种计划方式，对国民经济的整体运行进行规范、。 四、土地市场的宏观
1价格管理2地籍管理3规划管理4法制与行政管理 第二节 我国城市土地市场
一 我国城市土地市场的构成
城市土地一级市场即是国有土地使用权出让 1、土地使用权出让的基本定义 国有土地使用权出让又称“批租”，国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 2、土地使用权出让制度的建立 3、出让市场的特点：国家垄断
土地的供给由垄断，供给的时间、规模、土地的用途等按的取向进行。土地使用者只能根据供给的宏观导向进行选择。在一级市场上，宏观的力度较大。 为真正实现国家垄断城市土地市场，我国建立了城市土地收购储备制度。 土地使用权呈纵向流动
4.土地使用权出让方式：当前城市经营性用地出让实行招拍挂制度（协议） 5、土地使用权出让的年限：居住70 工业、科教文卫体育、综合用地 50 商业 旅游 娱乐 40 6、土地使用权出让合同
概念：土地的出让方和受让方之间就出让土地使用权及如何行使土地使用权等问题所达成的、明确相互间的权利和义务关系的协议。 土地使用权出让合同内容：
A出让土地的具体位置、面积、界线等土地的自然状况； B出让金的数额、支付方式和支付时间； C出让期限；
D建设规划设计条件； E定金及违约责任；
F双方认为其他有关应写进合同的内容。 7、土地使用权出让金
土地使用权出让金是指土地使用权的有偿受让者按照出让合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租。
城市土地二级市场即是国有土地使用权转让
1、 转让：指土地使用者将土地使用权再转移的行为。 城市土地二级市场既受市场价值规律的调节，又受土地所有者（城市）的监督和控制。 2、特点
在土地使用权有偿出让后，土地使用者经过一定的投资、开发和经营，将其支配的土地使用权全部或部分再转移，新的土地使用者要向转让者支付一定的转让费用。 土地使用权转让，是土地使用者之间的横向土地经营行为。 土地使用权转让时，其地上建筑物及其附属物必须一同转让。 3、土地使用权转让方式：出售、交换、赠与 4、土地使用权转让条件 基本条件：
按照土地使用权出让合同规定的期限和条件对土地进行投资开发、利用。未满足上述条件，土地使用权不能转让。当土地使用权转让价格明显低于市场价格时，城市有优先购买权，也就是说土地使用权转让价格受国家控制。这是由于土地市场对经济市场的影响较大，必须对土地市场进行，防止炒买炒卖土地，扰乱经济秩序。 5、土地使用权转让程序：
申请 审批 签订转让合同 公证 登记。
城市土地三级市场指有偿方式取得的国有土地使用权出租、抵押等行为及其经济关系。
1.土地使用权出租 2、土地使用权抵押
附： 不属于土地市场经营范围的土地使用权经营方式 ——划拨土地使用权
无偿取得的划拨土地使用权的用地者只有依法使用的权利，而不得自行转让、出租、抵押土地使用权，不得利用划拨土地使用权谋取土地收益。 第三节 我国农村土地市场
我国农村实行集体土地所有制度，土地土地所有权归集体所有，其主要变更方式是土地征收，严格地讲不属于土地市场范畴。
农村土地市场由在集体土地所有权基础上派生出的其它权利流转所形成
第五章 土地金融 第一节 土地金融概述
1.土地金融是地产业和金融业相结合的产物，是金融体系的重要组成部分。 2.地产业与金融业的关系十分密切，二者相濡以沫、共生共荣。 3.土地金融通常与住房金融相结合称为房地产金融。 一、什么是土地金融
即围绕土地开发、经营、管理等活动而发生的资金筹集、融通等金融行为。其中最主要的是以房屋与土地作为信用保证而获得的资金融通行为。 二、土地金融的功能
1、促进地产市场的形成和发育 2、带动金融业的发展
3、促进国民经济的长期稳定发展。 三、土地资金及土地金融的特性
1、土地资金的特性：融资量大、融资周期长、融资的固定性和地域性 2、土地金融的特性:自偿性、灵活性、性、脆弱性 四、土地金融的分类
1、市地金融:市地在取得、开发、经营、消费等环节发生的货币和资金的融通行为。 2、农地金融:农地在取得、改良、经营等环节发生的货币和资金的融通行为。
农地和市地的不同功能决定了农地金融和市地金融的不同特点，市地价格高且收益比较稳定，能取得高额抵押贷款、偿债能力强、偿还期限不必过长 第二节 中国土地金融的发展
房地产金融的发展与商品经济的发展相辅相成、密切相关。
新中国成立后，房地产金融曾一度消亡。20世纪80年代后期随着城市土地使用制度改革和城镇住房制度改革的进行，房地产金融才逐步发展起来。 一、我国房地产金融的发展现状
1、资金融通方式：以银行信贷为主导的单一融资格局(直接 间接)
2、房地产资金供给者：金融机构：1.商业银行 房地产信贷部2.住房储蓄银行（在烟台和蚌埠，但目前已无）3.住房资金管理中心 3、房地产信贷业务：
商业贷款：1. 商品房抵押贷款2. 房地产开发贷款 流动资金贷款3. 商品房建设贷款 贷款：1. 公积金贷款2. 安居工程贷款 4、房地产资金需求者
借款主体：1.及其事业单位 如土地储备中心从国家开发银行、其它商业银行贷款 2.房地产开发经营企业从商业银行贷款 如：流动资金贷款3.个人商业性贷款、性
贷款、组合贷款
二、我国房地产金融主要问题
1、房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险集中于商业银行。
2、二是土地储备制度不完善，土地储备贷款存在隐性风险。 3、三是个人住房消费信贷的发展可能存在违约风险。
4、四是商业银行和其他金融机构存在经营行为本身不理性、不科学、不规范等问题。 第三节 国外房地产金融发展模式
国外房地产金融发展模式对于中国房地产金融的发展具有重要的借鉴意义。 一、房地产金融发展模式
1、以证券融资为主导的房地产金融：以美国为例，主要特点：1.信贷市场开放程度高； 2.抵押贷款证券化程度高；3.融资工具多样化；4.干预住房信贷市场。
2、以储蓄融资为主导的房地产金融：以德国、法国为例。主要特点：1.专业化的住房储蓄机构；2.封闭运行的融资体系；3.对住房储蓄实施奖励；4.多样化的房地产金融工具。
3、以财政融资为主导的房地产金融：以日本为例，主要特点：1.官方金融机构是住房信贷市场的主要供给者；2.住房储蓄制度；3.财政投资性贷款是住房信贷资金的主要来源。 二、国外房地产金融的发展趋势1、逐步放开存贷款利率。2、打破住房金融领域的专业分工。3、融资方式从储蓄到证券化。4、干预。
第六章 土地利用原理与土地利用问题 第一节 土地利用和土地利用原理 一、土地利用的含义及其内容
1、 土地利用：人类在利用土地的特性满足自身需要的过程中对土地所进行的使用、保护和改良。
第二节 当前我国具体土地利用制度
人多地少的基本国情要求我们采取世界上最严格的土地利用与管理制度 一、土地利用目标－－三效益（经济、社会、环境）有机统一
二、土地利用原则 1、坚持统一规划的原则。2、坚持节约用地原则。
三、具体的土地利用制度（一）耕地占补平衡制度（二）土地利用用途管制制度（三）土地利用分区与差别化
第三节 我国土地利用现存问题
一、 我国城市土地利用现存问题：1.城市用地结构不合理 2.城市用地的空间布局不合理 3.城市土地利用的方向失控 4.城市土地利用规模失控 5.一些城市之间结构趋同、重复建设，造成土地资源和财力、物力的巨大浪费 6.城市土地开发利用的强度不合理 2、主要原因：1.历史原因 2.经济改革方面的原因 3.规划本身的原因 4.法制方面的原因 5.管理方面的原因
3、主要对策：1.城市土地开发利用要贯彻可持续发展战略 2.编制切实可行的区域规划 3.改革城市总体规划编制的思路和方法，使城市总体规划对城市土地利用真正起到引导和作用 4.进一步完善城市规划法律、法规体系 5.理顺管理
二、 我国农村土地利用现存问题1、耕地急剧减少2、耕地质量下降3、大量耕地非农化
第七章 土地收益及其分配 第一节 土地收益的形成 一、按照马克思主义原理
马克思主义原理认为，土地收益是土地物质和土地资本带来的。
土地可以分为土地物质和土地资本。土地物质主要是由土地的自然条件决定的；土地资本主要是由土地投资决定的。因此，土地收益可以分为两个部分，土地物质收益和土地资本收益。土地物质收益是由土地物质条件带来的，土地资本收益是由土地投资带来的。 二、 西方经济学观点 土地是生产要素，在生产和经营活动中会形成收益，就如同劳动力在生产中会形成收益一样。
第二节 土地收益的形式和分配流向 土地的保有、土地开发及出租、转让等各种经济活动，最终都要体现在土地收益的分配上。 一、土地收益的主要形式
1、租：主要指地租，表现为土地出让金。2 、税：如耕地占用税等。3、费：如土地使用费等。 4、利润：
二、土地收益的分配流向
土地收益分配 企业 个人 地方 三、获得土地收益的主要形式
第三节 土地收益分配中存在的问题
探讨土地收益分配问题可以从两大方面研究：一是城市土地收益的分配问题，主要体现
在国家与各类土地使用者的关系以及各级主体之间的关系；二是农村土地收益的分配问题，集中反映了国家与集体、农民之间的关系。
1、房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉，税费混乱,费挤税现象严重。2、实物地租不透明，扰乱了土地收益分配的机制3、税负不公平4、征税范围过于狭窄5、计税依据不科学
二、改革思路
基本思路一 ：正税、明租、少费
基本思路二 ：依据房地产市场运行过程设计税收体系。
1、房地产开发投资环节 ：修订和完善耕地占用税,扩大征税范围 2、房地产转让环节 ：设置转让税（将营业税纳入该体系）
3、房地产保有环节：将房产税、城市房地产税和土地使用税合并为房地产税或不动产税 4、房地产收益环节 ：修订和完善个人所得税，保留土地
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