周口市新型农村社区建设调研报告
在新型城镇化体系中，新型农村社区是重要一环，被比作是新型城镇化体系这条“龙”的“龙身”。为深入了解周口新型农村社区建设的实际情况，市住房和城乡建设局组织调研小组，对沈丘县老城镇西关村、扶沟县大李庄乡凤翔新村和西华县西夏镇后仓村等三个具有一定代表性的新型农村社区进行了实地调研，具体情况如下：
一、三个社区建设现状 （一）沈丘县老城镇西关社区
沈丘县老城镇西关村位于老城镇规划区,已是老城镇建成区的重要组成部分。该村原有村民320户、约1600人，耕地900亩，地少人多的矛盾比较突出。沈丘县委、县根据西关村毗邻城镇街区、破旧厂院闲臵土地较多以及经济实力较强的实际，确定该村为新型农村社区建设试点。
西关村新型农村社区计划总投资2.5亿元，分四期进行。一、二、三期投资1.2亿元，以全村整体迁入为重点，利用原西关废旧厂房、废旧池塘以及整合的39户村民宅基地等土地进行建设，建成后预计可入住1200户，近6000人。四期在前期已建成的社区基础上进行延伸，以整合附近6个自然村，可新增耕地790亩。目前，社区一期工程已全面交工，建筑面积3.4万平方米，住宅168套，商铺120间，广场、喷泉等公益设施配备齐全；二期工程
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已完成6栋商住楼的主体建设，幼儿园、小学、卫生院等项目正在推进。
该社区的建设主要是村支书所办企业出资，建筑主要是单元式多层楼房，统一规划建设，面向本村居民以及户口迁入本地的外来居民销售，采取微利销售的原则，本村居民可以用自己的宅基地和房屋进行臵换，入住成本相应较低。社区还建有商业街、建材和家具市场以及大型综合超市，为入住的居民提供了就业和创业平台，同时出租商铺的收入主要用于社区管理；社区各项基础设施齐全，村集体还成立了物业管理公司负责社区的物业管理，社区运行规范有序。
（二）扶沟县大李庄乡凤翔新村社区
扶沟县大李庄乡凤翔新村位于扶沟县产业集聚区中部，占地面积34.06公顷，将产业集聚区周边的6个行政村、9个自然村规划合并到一起，可节约土地300多亩。新村分为三个公共建筑组团和七个居住组团，分两期进行建设。新村规划入住户数860户、3440人，建成后将成为服务于产业集聚区发展的新型农村住宅社区。
该社区的建设采取宅基地臵换土地、统一房屋设计、统一或个别聘请施工队、个人出资建房、出资配套的方式进行，住宅均为两层或两层半、双拼、多户联体形式，户型、外观整体划一。
目前，一期203户已全部建成，社区办公楼、商业中心、文化中心以及道路、管网等基础设施已完工，水、电、气、路灯、
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绿化等配套建设正在进行。
（三）西华县西夏镇后仓社区
后仓行政村住宅分布散乱，大小不均，不少房屋常年失修，道路状况极差，村民改变现状的欲望比较强烈。2009年经全体村民民主测评，决定后仓行政村整体搬迁，重新选址建设新型农村社区。
该社区一、二期工程为后仓行政村的3个自然村搬迁，共计720户，可节约土地540亩；后期还将继续建设，规划建成可容纳1万人的社区，最终节约土地4000亩。社区建设采取统建与自建相结合的方式，统一规划、统一建设标准、统一图纸、统一地平面、统一房屋高度，住宅均为独体或联体别墅，以成本价向非自建的村民销售；基础设施配套资金通过县里筹资和争取上级资金解决。目前已开工建设140户，竣工40户，新修小区道路2.32万平方米。
三个社区的建设有四个方面的共同点：一是、重视。三地县乡（镇）、对新型农村社区建设的重要意义有着清醒的认识，明确了试点先行、稳妥推进的思路，充分结合村组实际，积极开展新型农村社区建设。二是注重规划。三地在新型农村社区建设中均坚持规划先行，聘请周口市规划建筑勘测设计院编制了10-20年的发展规划，对社区整体、单体建筑风格等进行统一规划设计，保证了社区建设有规可依。三是尊重群众意愿。三地在进行社区建设前均组织村民进行大会表决，充分尊重大多数群众的意见，对少数不愿配合者耐心进行宣传和说服工作，
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使工作得以顺利推进。四是出台优惠。为提高群众配合新型农村社区建设的积极性，西关村社区在建设中有担保公司无偿提供担保，以优惠利息帮助村民贷款购房；凤翔新村社区采取为建房户每户补助10吨水泥、对资金紧张的村民由协调贴息贷款、连续三年全额补贴基本医疗保险费个人负担部分等；后仓社区对规定时间内竣工的农户奖励4000元，在规定时间内拆掉旧房搬入新区的再奖励2000元。
二、三个社区建设中存在的突出问题
尽管三个新型农村社区建设取得了阶段性的进展，成为全市具有代表性的社区，但建设中仍存在一些突出问题：
（一）村民建房资金是最大难题。以联体别墅为例，每户建房大约需要15万元左右，对一般的农民家庭不是一个小数目。更何况有的已在原来的村庄建好了楼房，花费十多万元，不少家庭至今还有债务，如果让其短时间内再易地投巨资建新房难度很大，新村建成时日较长。
（二）基础设施和公共服务设施配套资金问题是最大瓶颈。三个社区建设中除西关村社区是企业出资建设房屋和基础设施、村民低价购买外，其他两个社区都是采取统一设计、村民自建房屋、出资配套的方式进行，基础设施配套建设资金需求量大，不具备可持续性。目前，三个社区已建成的部分尚不存在配套资金问题，但后期的建设已经开始遭遇资金不足。如果新型农村社区建设大范围铺开，基础设施配套资金必将成为最大的瓶颈。
（三）土地问题也是制约社区建设的一大因素。新型社区建
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设一般采取另择新址进行建设的方式，不可避免要占用部分农用地；同时，土地搬迁腾退并复耕需要一个过程，由于农村工作的复杂和农民家庭的差异，一般至少需要三至五年才能真正落实节约的土地，对粮食产量的稳定将会形成一定的影响。
（四）村民居住生活习惯影响。村庄形成有一定的历史原因，村民长时间居住已经形成了相应的习惯，加之一些风水观念的影响，以及搬迁后随之而来的距离耕地较远劳作不便的问题，使部分村民不愿离开原居住村庄；另外，部分规模较大、比较富裕的村庄以及少数民族聚居村庄，房屋建设档次较高，村民搬迁意愿不足，对推进新型农村社区建设也将产生不可忽略的影响。目前，沈丘西关村社区三期建设已遇到了部分村民不愿搬迁的问题。
（五）弱势群体暂未兼顾。三个社区都是村民出资购房或建房，但困难家庭、五保老人等弱势群体均无力购建。对照顾弱势群体，三个社区表示将在后期建设中参照城镇保障性住房，建设一批租住房屋，但资金来源、管理模式等均无具体设想。
（六）农民个体建房需求与新型农村社区统一规划建设存在一定冲突。新型农村社区的规划建设是一个较长期的过程，一旦确定了该区域的建设规划，出于规划的严肃性考虑，被定为搬迁对象的村庄一般不允许在原有宅基地上建房。但有的家庭面临子女结婚，急需建房，对因新型农村社区建设对建房的表示不理解，有的甚至不管不顾，自行在原有宅基地上进行建设，不可避免会对搬迁工作造成影响。
三、推进新型农村社区建设的意见和建议
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三个社区的建设情况尽管只是一个点，但其存在的问题具有一定的代表性，需要结合实际进行有针对性的研究，出台切实有效的推进措施，保障新型农村社区建设的顺利开展。我们提出以下意见和建议：
（一）加快新型农村社区规划，适当考虑农民建房需求。在认真调查了解的基础上，加快新型农村社区建设的规划，确定建设方案和选址。对确需建房的农民，在不违背规划的前提下，考虑在新址地块上予以解决。
（二）将新型农村社区建设与农村土地综合整治结合，解决土地问题。农村土地的综合整治能够确保新增有效耕地、基本农田总量不减少、质量不降低，促进农村基础设施的换代升级、改善农业生产条件、提高基本农田的粮食综合生产能力，保障国家粮食安全。同时，农村土地的综合整治能够通过对宅基地（闲臵地）和集体建设用地的复垦，节约一定数量的土地，在推进新型社区建设过程中，尽量减少因社区建设和搬迁腾退对粮食生产的影响。鉴于农村土地综合整治项目的审批效率不高以及拆迁复耕时限较短等问题，建议进一步提高农村土地综合整治项目的审批效率，宽延拆迁复耕时间至3到5年；另外，可以考虑将部分农村土地综合整治补充耕地指标用于新型农村社区建设。
（三）拓宽融资渠道，提高资金使用效果。一是出台新型农村社区建设优惠，通过招商引资方式，吸引社会资金进入；二是加大投入力度，将土地整理和复垦的专项资金、城乡建设用地增减挂钩获得的土地增值效益等投入新型农村社区建设；
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三是争取和地方的其它涉农惠民资金，包括国土、农业、水利、交通、环保等部门的涉地涉农资金，并将多个部门的资金整合起来，统筹安排使用，充分发挥资金组合效力和规模效益；四是改变对农村危房改造资金使用的现有思路，将资金用于补助入住社区的村民或进行社区保障房建设。
（四）尊重农愿和生活习惯。在新型农村社区建设推进过程中要坚持以人为本，尊重，以维护农民的利益为根本出发点和落脚点。一是在项目开始之初就要通过走访、公告、会议等形式让项目区村民组织和大多数农民充分了解项目有关情况，使群众充分表达意见、广泛参与和监督，减少施工阻力。二是尊重农民生活习惯和家庭实际，在建筑形式上采取“一户一院”、多层楼房、老年公寓等多种形式，并充分考虑建筑朝向、采光、农机具停放等因素，保证农民居住和生活水平不降低、有提升。三是在社区选址规划中综合考虑整合村庄的农田分布，尽可能选在方便农民耕作的区域。
（五）依托优势区域进行新型农村社区建设。在社区选址时，重点依托三类区域：一是依托有经济优势的村庄，特别是集体经济实力较强的村庄，减轻支出的压力；二是依托规模较大的村庄，在其基础上扩大村庄面积进行规划新建，避免搬迁压力；三是依托城镇和产业集聚区建设，便于基础设施延伸，节约配套资金。
（六）注重新型农村社区可持续发展。结合拟建设的新型农村社区实际，解决农民就业问题，实现社区可持续发展。对社区
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规模较大的，考虑通过社区服务岗位、商业经营等方式，为入住农民提供就业；对依托产业集聚区建设的，农民在家门口实现就业，以产业发展带动农民致富；对人均可耕地较多的区域，考虑发展集体农业、高效农业或将土地租赁给种粮大户，使农民根据其耕地数量或工作量获得相应收入。
（七）加强社区后期建设管理。一是按照有关要求，根据社区规模，在社区内配套建设电力、教育、医疗、文化等基础设施，方便社区居民享受电力、教育、医疗、文化服务；二是在现有“村保洁、乡镇收集、县运输处理”或“村组保洁、乡镇收集、乡镇运输、县处理”模式的基础上，在社区内建设垃圾污水处理设施，保护生态环境；三是严格社区房屋产权管理，建立入住农民信息库，为其发放集体土地房屋产权证书，并只允许在农村户口家庭间进行交易转让，实行城乡房屋产权“双轨制”管理；四是参照城市物业管理的运作模式，由物业管理公司入驻社区或由村集体组织人员实行自治，使社区居民享受到与城市居民相同的服务，实现社区的稳定和谐。
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