万科企业股票投资分析

万科,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。自1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。这样的一家公司是否值得投资呢？下面文章就万科公司投资问题做分析。

一万科公司基本情况

万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。

至2007年末，万科全国市场占有率为2.1％，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。2007年，万科工厂化技术的研发和应用取得重要进展，位于东莞的住宅产业化基地正式投入运作，并被建设部授牌为“国家住宅产业化基地”，上海新里程项目20号、21号两栋工厂化住宅楼已向市场推出。同年，万科新开工住房中装修房的比例达到53.4％，这是公司倡导节能环保、践行会责任的重要体现。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。过去十年，万科销售收入复合增长率为49.9％，净利润复合增长率为42.3％；最近三年，万科销售收入复合增长率达到93.7％，净利润复合增长率达到88.4％，基本每股收益复合增长率达到67.6％。公司在发展过程中两次入选福布斯“全球最佳小企业”；多次获得《投资者关系》、《亚洲货币》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 二、万科股本结构

三、万科经营业绩与分析

2008年公司实现营业收入409.9亿元，同比增长15.4%，实现净利润40.3亿元，同比下降16.7%。营业收入上升而净利润出现下降，主要有如下几个原因，相关情况是管理层在过去一年不断检讨和反思，而在未来发展中要认真面对并予以改善的。

公司2008年净利润较2007年减少8.1亿元，与计提存货跌价准备的影响基本相当。报告期内市场房价、地价均出现明显调整，基于审慎的财务策略，公司根据市场情况对可能存在风险的13个项目计提存货跌价准备12.3亿元。该等存货跌价准备考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润9.2亿元，影响归属于母公司所有者的净利润8.9亿元。上述准备的计提虽然基于审慎的财务策略，但部分反映了公司在该等项目的获取中，拿地成本偏高。除存货跌价准备的影响外，公司2008年结算毛利率较2007年下降2.3个百分点。2008年公司结算均价与2007年基本持平，而单方结算成本增加290元，其中单方土地成本增加244元，单方其他成本增加46元。2008年结算项目中装修房比例有所上升，因此单纯从数据上看，地价外单方成本46元的增加幅度并不突兀。但考虑到2008年公司结算项目中普通住宅比例高于往年的特点，这仍然反映出公司在牛市氛围下，对成本的管理能力有所松懈。报告期内，公司实现销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。08年底，公司占全国住宅市场的份额为2.34%，较年初进一步提升。万科的市场占有率，在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山等9个城市排名首位；在杭州、

苏州、无锡、东莞、珠海等5个城市排名第2位；在中山、成都两个城市排名第3位。

从地域分布看，珠三角区域实现销售面积182.0万平方米，销售收入176.2亿元，分别占公司整体的32.7%和36.8%；长三角区域实现销售面积173.6万平方米，销售收入166.0亿元，分别占公司整体的31.2%和34.7%；环渤海区域实现销售面积137.9万平方米，销售收入97.5亿元，分别占公司整体的24.8%和20.4%；其它市场实现销售面积63.6万平方米，销售收入39.0亿元，分别占公司整体的11.4%和8.1%。其中深圳共销售41.7万平方米，主要来自深圳万科城、第五园等项目；上海共销售65.6万平方米，主要来自上海白马花园、新里程等项目；在其他城市，沈阳万科城、苏州魅力之城和天津东丽湖等项目都取得了良好的销售成绩，期内分别售出14.6万平方米、13.5万平方米和13.1万平方米。报告期内公司实现结算面积451.4万平方米，同比增长14.6%，结算收入404.9亿元，同比增长15.1%。截至报告期末，公司尚有346.4万平方米已销售资源未竣工结算，合同金额总计273.4亿元。鉴于市场成交量出现大幅下滑，为使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存货规模，同时也使公司有更充裕的时间根据当前购房者的主流需求优化产品结构，公司于08年中期和三季度两度下调开竣工面积，全年的新开工面积由年初计划的848万平方米调整为570万平方米左右，竣工面积由年初计划的6万平方米调整为586万平方米。截至报告期末，公司实际完成新开工面积523.3万平方米，比2007年减少32.6%，比年初的计划数减少38.3%；完成竣工面积529.4万平方米，比2007年增加18.9%，比年初的计划数减少23.2%。全年的开发面积与销售面积基本匹配。从2007年度中期报告开始，公司放缓了获取项目的节奏。2008年鉴于市场的不确定性，公司继续在项目获取上保持谨慎的态度。报告期内，公司新增按万科权益计算的项目建筑面积465万平方米，少于2007年的934万平方米，其中84.5%是通过收购公司或合作方式取得。全年新增项目土地价款合计136.1亿元，土地的平均成本约2003元/平方米，明显低于2007年地价水平。截至2008年末，公司规划中项目按万科权益计算的建筑面积为1793万平方米。期内，公司通过合作方式，获得合肥金色名郡(皖安地块)、江淮地块，重庆渝园项目(宝圣项目)以及西安新地城项目，新进入合肥、重庆、西安等城市。报告期末，在公司各类存货中，已完工开发产

品(现房)78.9亿元，仅占9.2%；拟开发产品(对应公司规划中项目)341.3亿元，占比39.7%；在建开发产品438.3亿元(其中包括346.4万平方米、合同金额273.4亿元的已售出未结算产品)，占比51.0%。截至报告期末，公司持有货币资金199.8亿元，较年初时增加17.2%；净负债率33.1%，较年初上升9.7个百分点，较中期末下降4.1个百分点。各类短期借款和一年内到期的长期借款178.7亿元。在行业整体资金较为紧张的背景下，公司保持了健康的财务状况。此外，公司一贯坚持稳健经营，通过长期积累，在金融系统中培养了良好的信用和彼此了解、信任的合作关系，融资渠道相对丰富。9月份，公司顺利发行59亿元公司债券，使资金实力得到进一步增强。

四、结论，经上分析我们不难看出万科公司已是相当成熟的公司，投资具有稳健性，但发展空间不足，一些原始股及正在兴建的股份公司也许更有发展空间，但稳健性有相对较低。