XXXX房地产有限公司
针对物业管理公司管控办法（讨论稿）
目的：
随着XX房产的开发业务、开发规模不断扩大与升级，房产公司对物业公司的综合运营能力要求、物业服务品质要求等也将逐步提高。为提升公司的品牌竞争力，同时为更好地促进各地物业公司、各物业分、子公司能长期稳定、持续的发展，促使物业公司的物业服务品质能成为企业核心竞争力并能更好地为本企业及广大业主服务，特制定本办法。 一、执行机构及组织架构设定
XX 房产公司总部运营管理部物业管理（岗）为本办法的执行机构。 运营管理部物业管理架构图：
前期事业（交付前物业） 物业运营（交付后物业） 房产总部物业管理（岗）
组织架构设定依据：根据物业的阶段性特征，我们通常将物业管理分为两个阶段；即从项目产品设计阶段、项目产品营造阶段、项目前期介入阶段到项目交付阶段为交付前物业；从项目交付到业主委员会成立直至退出为交付后物业。 二、总部物业管理（岗）职能
通过总部职能部门对各地物业、各物业分、子公司的支持与服务、监督与指导来配合完成全国各房产项目的顺利开发与建设，稳固树立证大企业品牌形象。
前期事业（交付前物业）的主要工作职能： 1.监督落实.物业招投标工作；
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2.根据公司及项目的实际情况，选聘物业管理服务企业；
3.根据企业发展需要，配合完成当地物业公司/物业分、子公司注册； 4.协助各地物业公司/物业分、子公司筹建； 5.参与各项目物业管理费测算的评审工作； 6.参与各项目前期物业管理方案制定及评审工作；
7.协助各地物业公司/物业分、子公司参与物业前期介入工作，物业公司提供的物业咨询服务；代表房产公司评估、指导物业公司工作，并出具评估报告；
8.代表房产公司对各项目进行项目交付前的风险评估并出具《XX项目交付风险评估报告》；9.项目交付前，派驻人员现场指导项目交付工作；
10.企业文化、企业制度、企业战略目标宣贯、落地并组织培训； 11.案场物业服务品质督导工作；
12.代表房产公司审定《前期物业管理委托合同》、《物业管理服务标准》等，并落实相关合同文本的签订；
物业运营（交付后物业）的主要工作职能：
1.依据房产公司与物业公司签订的《前期物业管理委托合同》及其附件《物业管理服务标准》、《物业管理方案》、《物业管理服务要求》等，对物业公司实行物业服务质量监管考评；由房产总部运营管理部物业管理（岗）组织实施对各地物业公司、各物业分、子公司的物业服务质量进行定期督导，发现重大问题核实后即刻以书面形式通知有关物业管理公司进行限期整改。
2.研究制定各地物业公司、各物业分、子公司年度KPI考核办法及年度KPI考核实施细则，并落实、实施KPI考核；
3.结合公司实际，建立物业公司考核奖惩办法及激励机制；
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4.对各地物业公司、各物业分、子公司提供项目支持，协调各物业公司与各房产项目公司的协作关系、协调各物业公司之间的协作关系；
5.制定、完善房产公司总部运营管理部物业管理（岗）各项规章制度，如：《联席会议制度》、《报告制度》、《报备制度》、《安全大检查》、《物业服务品质督导办法》等； 6.代表房产公司总部协调处理各项目的重大投诉，如：5户以上的群诉事件； 7.代表房产公司总部协调处理各项目对各项重大事故的善后工作；
8.对项目所在地及其周边的物业市场，进行综合研判、分析并结合各项目实际，对项目做出《现状评估与分析报告》，挖掘优势，找出差距并提出物业提升及改善建议；
9.对各物业公司重要信息的采集、归集，重要文件、档案报备工作如：物业公司概况、物业公司年度经营管理计划、物业公司年度预算等；
10.对各物业公司各项重大合同的审批、备案工作；如：保洁、保安外委合同、案场物业服务合同、前期物业管理服务合同等；
11.推进各地物业公司、各物业分、子公司工作计划的实施、把控各物业公司各项重大时间节点、要点工作； 三、要点管控各项主要措施
1.拟建立联席会议制度及时了解听取各方意见； 2.拟定物业服务品质督导管理办法；
3.拟建立危机管理机制，通过市场环境分析、竞争企业比对以提高物业公司的服务品质、管理水平；（可要求物业公司定期提交危管报告） 4.制定年度KPI考核实施细则，并落实、实施KPI考核； 5.结合公司实际，建立物业公司考核奖惩办法及激励机制；
6.建立各项报告制度，如：《物业管理公司运营月度报告》、《重大投诉事项报告》、《重
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大事件报告》等；
7.代表房产公司，从客户体验角度对各物业公司进行亮点挖掘与形象展示以充分发挥物业企业优势，牢固树立证大物业品牌；
8.对有利于物业企业发展与提升的商业运营模式的进行深入研究与探讨； 四、各级物业公司与房产总部主要工作权限划分；
随着市场的发展，物业管理企业的逐步壮大与规范，建立以地方属地管理、物业总公司/总部管控、房产总部监控的集团化三级管理模式；确保物业公司能长期有效、平稳的运营；
一级：属地管理（物业分公司/项目物业管理中心） 二级：物业总公司/总部管控（如：上海、南京等）
三级：房产总部监控（房产总部运营管理部物业管理（岗）及各职能部门负责人、公司领导）
管理、审批权限划分表：
（含：起草/填报/设定/申报“○”审批/批准“√”审核/备案“☆”）
类别 内容/事项 人事调动（部门经理级及以上岗位） 人事任免（部门经理级及以上岗位） 职级评定、定薪、调薪（部门经理级及以上岗位） 奖励（金额1万元及以上） 人才引进与招聘（部门经理级及以上岗位） 晋升（部门经理级及以上岗位） 公司设立、变更等相关手续 办理各类证照审证、年检等文件 一级 二级 ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ 三级 √、☆ √、☆ √、☆ 备注 按相关人事管理制度 按相关人事管理制度 按相关人事管理制度 行 政 人 事 类 √、☆ 按相关人事管理制度 √、☆ 按相关人事管理制度 √、☆ 按相关人事管理制度 √、☆ √、☆ 各 类 4
证 照 各 类 证 照 营业执照（正、副本） 组织机构代码证（正、副本） 税务登记证 社会保险登记证 物业资质证书（正、副本） 其他行政办理的证照 合格供应商库 采购类合同（合同金额3万元及以上） 咨询类合同（合同金额3万元及以上） ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ ☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ 须相关申请事项获批文件 合 同 管 理 商业保险合同（合同金额3万元及以上） 委托服务合同（合同金额3万元及以上） 外包合同（合同金额3万元及以上） 租赁合同（合同金额3万元及以上） 战略合作协议/备忘录 合同收/付款 付款权限（1万元及以上） 物业管理公司月/年度运营报告 日 常 运 营 管 理 物业管理公司年度经营计划 物业管理公司重大投诉处理报告 物业管理项目服务方案 物业管理费用测算 物业管理公司重大事件报告 付 款 5
物业管理公司年度预算 物业管理公司年度KPI考核 物业服务品质督导整改报告 物业管理联席会议会议纪要 物业管理公司制度汇编 物业管理公司作业规程（SOP) 物业管理公司荣誉证书 物业管理公司重大活动事项
○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ ○ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ √、☆ 按品质督导管理办法 按品质督导管理办法 房产公司总部应对物业进行资源整合。对XXXX物业各地的业务进行统筹管理、指导和协调等以统一的管理平台，促进均衡发展，真正实现资源共享和优势互补。通过“收拢五指，形成拳头” 式的资源整合，对今后的物业外接项目的类别、层次进行项目结构的微观，大力进行产业结构的调整，努力拓展专业公司、写字楼商业项目、流动商业等高技术含量、高经济含量的业务，提高物业管理服务的层次和水平，科学地解决XXXX物业的管理规模和经营效益的和谐问题，为XXXX物业的进一步发展奠定坚实的基础。
XX房产运营管理部
年 月 日
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